不動産鑑定士兼不動産コンサルタントの小林です。
最近、投資用のアパートやマンションをご売却される方が比較的増えてきています。
以外にどういう処理をするかわからないのが敷金の処理ですね。
住人さんから預かっている敷金は買主さんにどのように引き継がれるのでしょうか。
仮に売買代金が5000万円の売買取引をするとします。
預かっている敷金が30万円とします。
売買代金と敷金はどのように処理されるかというと、次のようになります。
①物件の引き渡しともに敷金を返還する義務も売主から買主に移りますので
30万円分は買主が将来住人さんに返さないといけないお金となりそれを売買代金から差し引きします。
②売買代金5000万円分は買主から売主にわたります
③したがって売買代金5000万円の契約書でありながら売主が受け取るお金は①と②を相殺し4970万円になります。
これが一般的な「敷金返還債務を承継させる売買」における現金処理です。
これにより、所有権は買主に移り敷金返還の義務も買主に移りますので、
売主は将来住人さんが出ていくときに自ら敷金をかえさなくてよくなります（当たり前といえば当たり前です）。
ところが、この「敷金返還債務の代金相当額は売主からは引き渡しません」という売買の方法もあります。
この場合には売主は上記の①の引き渡しを買主にしません。
そうなりますと、買主は将来住人さんにいずれ30万円を払わなければならないうえ5000万円を売主に支払うことになります。
このような売買も現実に存在します。
このような方法を行うときはよくよく買主に説明しておく必要があります。
大阪や関西方面で行われている「敷引き（しきびき）」の処理も多少注意を要します。
住人さんから預かっている敷金のうち○万円を大家が差し引いて、その残りを退去時に住人に返します、という例です。
この敷引き分はいわゆる礼金のような扱いになり、すべて収入としてとらえることができます。
ただし、これを大家のうち「売主」がもらうか「買主」がもらうかは、売買契約書による決め事になります。
住人からしてみれば、とにかく敷引きされた残りの敷金を返してもらえればそれでよいことになります。
「退去時に引く」とありますので、退去時にオーナーなのは買主ではあります。
しかしながら、「売主」「買主」のどちらが収受するかは決め事でよいわけです。
これから売るかたは、自分の収入に収めてしまってもよいと思います。
ただし買主からその分だけ売買代金を安くしてくれと言ってくる場合もあるので、あとは交渉事というわけです。
トラブルのないように敷金についてもきっちりと定めておきたいものですね。
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小林 俊広
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