アパート・マンションを売却する前に知っておきたいこととは？①
こんにちは。不動産鑑定士兼不動産コンサルタントの小林です。
マンションやアパートなどの賃貸経営をされているかたで、不動産の売却をされる方にとても大切な情報です。
アパート・マンションの売却にあたってもっとも意識しておきたいのは何でしょうか。
それはとにかく「家賃収入」ですね。
「大切に使ってきた」とか「築年が古い新しい」とかよりも、とにもかくにも高く売るのに重要なのは「家賃収入」です。
売却価格＝家賃収入÷利回りですので（ざっくりですが）、
家賃収入が高いほど売却価格は高くなります。
家賃収入には「満室想定の家賃収入」と「実際の家賃収入」のふたつがありますね。
現在が満室であればこの２つはぴったり一緒になりますが、そうでない場合には空室のお部屋について「想定上の家賃」を設定することになります。
時々こんなご質問があります。
「空室がたくさんあっても想定上の収入を入れていけば
買主には満室想定の家賃収入を計算してもらえるから一緒ではないか？」と。
答えはNOですね。
やはり実際にどれくらいの家賃が稼げるのかは「本当に稼働を高めることができるのか」であり、さらに
「高められるのであれば稼働は高くなっているはずだ」という発想になっていきます。
空室はやはり空室なんですね。
空いている以上は稼ぐべく埋めるべきですし、埋める力があることを証明するのもやはり「実際の稼働率」そのものになってきます。
たまたま「空いてしまっている」ということはもちろんありえますが、せいぜい全体の１０％以下に抑えておくべきと考えます。
先日、地方のとある大学近くにある古いアパートを経営されているかたにその物件のご売却を依頼されました。
現在空室が５０％前後になっています。外部・内部とも相当リフォームなど手をかけなくてはいけないという状態でした。
そのオーナー様からこういう質問がありました。
「次に買う方がリフォームをして空室を埋めればよいですよね。
リフォーム後の満室想定の家賃収入から逆算して購入金額を計算してもらい、
そこからリフォーム代を引けばよいから、
この状態のまま売却募集をしたらよいのではないですか？」
とのことでした。
この答えはYesでしょうかNOでしょうか。
この続きはぜひ次回にご覧いただきたいと思います。
お読みいただきましてどうもありがとうございました。
株式会社クリエイティブ・アセット・カンパニー小林
