こんにちは。不動産投資アドバイザーの小林俊広です。
賃貸マンションやアパートが満室なのに、なぜかお金がたまらない方、いらっしゃいませんか。
稼働も満室、家賃もそこそことれている、修繕費もそれほど大きくない、
決算書上も利益がちゃんと出ているのにどうもお金がたまらない。
不思議ですよね。
不動産の運営自体は健全であってもお金の流れは別です。
お金が増えない賃貸経営というのは楽ではないですよね。
税金に取られていそうな気がするのはわかりますが、ちゃんとした理由を理解しておきたいですね。
自分の物件における二つの項目の金額を比較したことはありますでしょうか。
元本返済額＞＜減価償却費 です。
どちらが大きいでしょうか。
左側は元利返済額ではなく元本返済額です。
元本返済額はお金は出ていくのに経費にはならない項目です。
減価償却費はお金は出ていかないのに経費になる項目です。
納税額を減らせるのは元本返済額ではなく減価償却費ですね。
元本返済額＞減価償却費となると、経費が作れず益金や納税額が大きくなる一方、キャッシュは元本返済により大きく減りがちです。
元本返済額＜減価償却費となれば課税所得計算上の損金や納税額が小さくなる一方、
キャッシュアウトしない減価償却費の効果により手元にお金が残りやすくなります。
もともと自己資金が多いかたはローン額が小さいので元本返済額が小さくなり
建物の劣化分の対価である減価償却費を下回ります。
でもほぼフルローンで借りている方はぎりぎり同額か元本返済額がやや大きいぐらいではないでしょうか。
必ずしも元本返済額＜減価償却費にならなくてもよいですが、フルローンの方ならほぼ同額ぐらいが望ましいでしょう。
元本返済額を減らすにはローン期間を延ばしたり一部自己資金で繰越弁済する手があります。
減価償却費を大きくするにはリフォームを実施することで可能となります。
ローン期間を延ばすことは手元の資金を大きくするのに大変効果的ですので、
可能であれば借り換えや銀行との交渉で1年でも長くしたいものです。
