最近は住宅が余っており、まだ使える中古住宅をリフォームして売り出しているのをよく見かけるようになりました。
そのような業者の築何十年の古民家再生例を見ると、自分でもお金をかけずに中古住宅でも再生できるのではないか？と考える方も多いでしょう。
でも構造自体が古くなっていれば、新築並みに費用がかかってしまうこともあるのです。
1・土台は使えるか？
家にとって基礎はとても重要です。
しかし、数十年前に建てられた家の場合、現在のように鉄筋を組み込み地面に杭を打ち込んだしっかりした土台ではなく、地面にコンクリートを並べただけ、土台を乗せただけの簡単なものも存在しています。
そのようなつくりでは地盤沈下している部分もあれば、土台が浮き上がっていることもあるのです。
基礎の作り直しは土台と基礎を切り離し、ジャッキアップしてからやり直さなければなりません。
その際の費用は数百万円程度で、リフォーム費用の総額で考えると、1,000万円以上かかるのは覚悟しておきましょう。
2・雨漏りしている箇所はないか？
屋根の一部にでも雨漏りが発生していると、屋根全体が劣化している恐れがあります。
中古住宅を売却する場合、全面的な張替えではなく一部のみ修復を繰り返し、見た目ではわからないこともあるため注意しましょう。
修繕履歴は必ずチェックし、屋根の一部のみを直しているようなら、専門家に診断してもらうことをおすすめします。
雨漏りがあると断熱材や骨組みにまで痛みが及んでいることも多く、見えない部分にどのくらい修繕費がかかるか調べておいてください。
3・断熱化、耐震化の費用は？
古民家再生で必須となるのが、断熱化と耐震化です。
古い住宅の場合、サイディングを張りなおしただけでは暖かくならないため注意しましょう。
サイディングを新しく貼りなおしても、壁の中を空気が流れていれば暖かくなりません。
暖かくするには断熱材を入れ直し、同時に床下から屋根裏まで通る空気の流れを止める工事も加えましょう。
この場合、断熱リフォームだけで300～500万円は想定する必要があります。
窓の隙間が多いなら、古いアルミサッシから樹脂サッシへ交換し、断熱ガラスも取り入れなければなりません。
同時に古い住宅では耐震化を上げるために、基礎の部分や屋根の軽量化も考えていかなければなりません。
耐震補強の平均額は、旧耐震基準の住宅では170万円前後、それ以降のものでは130万円前後かかります。
4・リフォームする思い入れがあるか？
古民家を再生した住宅は、古いものを適度に取り入れた、味のある住宅になります。
結局中古住宅を買ってリフォームするかしないかの分かれ目は、費用をかけて良いと思えるほど思い入れがあるか？その価値を見出すことができるか？という点になります。
中古住宅のリフォームでは新築同様に費用がかかる例も多く、資産として受け継ぐ古民家の場合はそれ以上になることもあるのです。
古い木材の解体、木材の修復、保管などの費用もかかります。
単にリフォームのほうが安そうだからという理由だけで、安易に選択しないようにしましょう。
まとめ
古民家再生には思ったより費用がかかるものです。
この知識はこれから不動産売却を予定している人が、事前にリフォームして売るべきか迷ったときにも役立ちます。
買う人がそれだけの費用をかけてリフォームしたいか？という判断にも活用してみてください。
