不動産投資として物件を購入し、すぐに売却して利益を得る方法があります。
このような購入法でもローンを利用することとなるため、1円でも多く利益が出るローンの組み方を選ぶ必要があるでしょう。
その場合の最適なローンを紹介します。
ローン利用中の不動産を売却する流れ
まずはローン利用中の不動産を売却する流れについて簡単に説明しましょう。
購入後すぐに売却を想定していても、現金で一括購入する方や、売却時にローンの残債をすべて完済できる人は少なくなっています。
そのため売却時にもローンの残債が残り、担保として設定された抵当権を外します。
抵当権とは万が一ローンが返済できなかったときの担保のことで、返済が難しい場合は不動産を競売にかけ代金を回収します。
この抵当権を外す条件に必要なのが、ローンの完済です。
そのため不動産を売却するときには、抵当権を外すために残債を完済します。
完済に必要な費用は、売却費用を当てるやり方や、新たな不動産購入の新規ローンに上乗せすることも可能です。
不動産売却に関係する諸費用
不動産売却は売れた金額がすべて手取りになるのではなく、不動産仲介業者に支払う手数料、売却して得た利益にかかる所得税、移転登記などの手続きに必要な司法書士費用などを考える必要があります。
・ 仲介手数料 売却価格×3％＋6万円＋消費税
・ 印紙税 売却価格により5,000～30,000円くらい
・ 司法書士報酬 1件10,000円くらい
・ 繰上げ返済手数料 金融機関により無料～数万円
・ 所得税 マイホームの場合は3,000万円の控除が適用
税金については、マイホームの売却なら3,000万円の控除が適用となり、非課税のことも多くなっています。
注意したいのが不動産は人の手に渡った段階で中古物件の扱いとなり、新築物件と比べて価格相場が下がることです。
購入目線で考えると、新築時に得られる固定資産税の減税がなくなる、新築住宅に対する10年間の瑕疵担保責任がないなどデメリットがあるため、不動産購入後すぐに売却すると思ったより手元に残る金額が少ないことも多いのです。
売却を想定したローンの選び方
不動産をすぐに売却する際には、一括返済しなければならず、繰上げ返済手数料ができるだけ安いところを選ぶべきです。
一部繰上げ返済手数料はネット銀行などで無料のところもありますが、全額返済では多くの金融機関で手数料が必要となります。
フラット35は100万円以上が対象で、繰上げ返済手数料は無料です。
ただフラット35は35年ローンとなるため、すぐに売却する予定なら選択に入れないことが多いでしょう。
ほかの金融機関ではインターネット手続きなら無料のところや、ネット専門銀行で無料にしているところが多いようです。
そのため不動産売却を想定したローンの選び方は、金利が低く自分で手続きしやすいネット専門銀行を選択するとよいといえるでしょう。
まとめ
不動産売却を想定しローンを組むなら、ネット銀行が最適だといえます。
しかし、一般の金融機関より最低年収の設定が高めとなっており、誰でも利用可能なわけではありません。
一方で地方銀行は住宅メーカーとの提携や、ネット銀行では難しい申込者には金利を上げて審査を通すなどの融通も利くため、その点も考慮してから不動産投資をはじめましょう。
