不動産売却を考えている場合、いくらで売れれば利益が出るのかわかりにくいと考えるのではないでしょうか。
不動産売却は売れた金額がそのまま利益となるのではなく、さまざまな手数料が発生します。
具体的にどの金額で売れると利益が出るのか、計算方法を覚えておきましょう。
不動産売却にかかる諸費用
たとえば住宅ローンの残債が2,000万円残っていて、売却価格2,000万円だった場合の諸費用を考えてみましょう。
・ 仲介手数料
不動産売却をお願いした不動産業者に支払う手数料のことです。
取引金額に3％をかけて、それに6万円をプラスし、さらに消費税も加えた金額を支払う必要があります。
2,000万円で売却した場合の仲介手数料は、70万8,000円です。
2,000万円×3％＋6万円＝66万円
66万円×8％＝4万8,000円
66万円＋4万8,000円＝70万8,000円
・ 印紙税
売買契約書に貼る印紙税です。
必要となる印紙税は1,000万円を超え5,000万円以下のものは、2万円となります。
軽減措置の対象の場合は1万円です。
軽減措置の対象とは、不動産譲渡に関する契約書で記載金額が10万円を超えるもの、さらに平成26年4月1日～平成30年3月31日までに作成されるものです。
・ 抵当権抹消登記費用
司法書士に依頼した場合にかかる費用で、一般的には1万円が相場となります。
さらに登録免除税は国が定める税金で不動産1個につき1,000円です。
土地と建物の売却なら2,000円必要となります。合計で1万2,000円かかります。
・ 住宅ローンの返済
不動産を売却する際に住宅ローンの残債があれば、完済する必要があります。
これは売買が成立した後まで待ってくれるケースが多くなっています。
完済の際には繰り上げ返済手数料が発生し、金融機関により異なります。
3,000～5,000円が相場ですが、なかには数万円必要な場合もあるため確認してください。
ここまでの費用を計算すると、次のとおりになります。
70万8,000円＋1万円＋1万2,000円＋3,000円＝73万3,000円
2,000万円＋73万3,000円＝2,073万3,000円
2,000万円－2,073万3,000円＝73万3,000円の赤字
不動産売却で利益が出た場合
売却したときに利益が発生していれば税金がかかります。
譲渡益には所得税と住民税がかかります。
売却後に利益が出ているなら、所得税は売却した年分にかかり、住民税は翌年にかかることになります。
譲渡所得とは、売却する不動産の取得費に売却費用を加算して、譲渡費用から引いた金額のことです。
取得費は所有期間により減価償却した金額で計算する必要があります。
さらに不動産売却には3,000万円の特別控除が使えるため、一般のマイホームの売却なら課税されないケースが多くなっています。
注意したいのは、3,000万円の控除を使うには確定申告をする必要があることです。
利益が出ていないと勝手に判断することはできません。
また、家を売却した際に買ったときより金額が下がった場合、確定申告をすることで税金が安くなることもあるため、不動産売却したら確定申告を忘れずにしておきましょう。
売却価格（購入価格＋取得費＋譲渡費用）
取得費には仲介手数料、印紙税、リフォーム費用、登記費用、登録免許税、不動産所得税など取得にかかった費用を含めることができます。
譲渡費用にも仲介手数料や印紙税、広告費などを含めて考えてください。
不動産を購入した当初と比べて、売却価格のほうが高くなっても、さまざまな諸費用により赤字となることもあります。
たとえば2,000万円で売却しても諸費用だけで100万円近くかかることは覚えておく必要があります。
合わせて税金の支払いが発生するかも計算しておきましょう。
