不動産売却をしたら必ず確定申告しておきましょう。
その理由は、売却益が出たときの税金納付の必要性と、払いすぎた税金の還付が受けられるからです。
利益が出ないと確定申告は必要ないと考えてしまいますが、逆に損した場合でも税金が戻ってくることもあるため、売却益があるかないかではなく、必ず確定申告すべきなのです。
それぞれのケースの詳細を紹介しましょう。
売却益が出た場合
不動産を売却して売却益が出た場合は、譲渡所得があったとみなされ譲渡所得税を支払う必要があります。
譲渡所得が出た場合は、最高3,000万円の特別控除を引いて考えましょう。
最高3,000万円の特別控除を利用するには、一定の要件を満たすことが必要です。
・自分が住んでいた家で、家と敷地を売却すること
・以前住んでいた場合は、住まなくなってから3年目の12月31日までに売却すること
・売った年にこの特例、譲渡損失などの特例を受けていない
・売り手と買い手が親子など特別な関係でない
3,000万円の特別控除の特例を受ける場合は、確定申告が必要となるため注意してください。
譲渡損失が出た場合
逆に不動産価格が下がり、売却することで損失が出てしまうこともあります。
そのような場合でも一定の要件を満たせば給与などほかの所得と損益通算ができ、支払った税金が還付されます。
譲渡損失の控除は、譲渡した年以降最大3年まで繰り越すことができ、控除しきれなければ翌年以降も税金が安くなることもあるのです。
譲渡所得に関する内訳
譲渡所得には「収入金額」「取得費」「譲渡費用」などわかりにくい言葉が出てきます。
これらの意味を詳しく把握しておかないと、実際に譲渡所得がいくら出たかわかりません。
・収入金額
不動産を売却した価格のことで、売買契約書に記載されている金額です。
・取得費
不動産取得に要した原価のことです。
購入金額から減価償却相当額を引いて割り出します。
まず購入したときの売買契約書から金額を確認し、減価償却相当額となる耐用年数に経過年数を乗じて計算します。
減価償却相当額は建物のみで、土地は経年により磨耗しないため必要ありません。
また、不動産を取得してから長い年月を経過していると、詳しい購入代金がわからないこともあります。
この場合は譲渡価格の5％を取得費と認める特例があります。
・譲渡費用
不動産を売却する際にかかった費用のことで、仲介手数料や印紙税、立ち退き料などが含まれます。
譲渡所得の計算方法
譲渡所得＝収入金額－(取得費＋譲渡費用)
売却した価格から、取得費と譲渡費用を足したものを引くと、譲渡所得がいくらなのかがわかります。
こうして算出した金額に所得税と住民税がかかってきます。
利益が出ていなければ税金を払う必要はなく、逆に損失が出ているようなら確定申告をして税金を還付してもらいましょう。
不動産売却では譲渡所得が出たか出なかったかの計算方法を覚えておき、実際に税金を払う必要があるのか、それとも還付されるのかを判断してください。
わからなければ、ネットで確定申告作成ページを利用し、必要事項を入力していけば、自動的で計算してくれるのでおすすめです。
