先日，相続対策をしたいというＫさんと打合せをしていたときの会話です。
Ｋさん
現在，２棟の賃貸マンションを所有していますが，あと1年で借入の返済が終わるんです。
借入が無くなると相続税が高くなるんですよね？
また新たに借入をした方がいいでしょうか？
私
新規で物件を購入するという意味ですか？
Ｋさん
いえ，そうではなく，今の物件の担保価値の範囲内で借入だけしようかと。
今は不動産価格が高騰しすぎて手が出ないですよ。
私
借入だけしても相続税は安くなりませんよ。
Ｋさん
そうなんですか？
でも，借入をすれば相続税を計算するときに財産から控除できますよね？
不動産屋さんもそう言ってたし。
私
そうですが，借入をしただけでは相続税は安くならないんです。
例えば，相続財産が今のマンション２棟と現金１億円の場合，このマンションがそれぞれ2億円くらいだとしますと，今の相続財産は５億円ですよね。
ここに借入1億円しても，
マンション４億円＋現金２億円－借入金1億円＝５億円となり，
相続財産額に変化は無いんです。
借入をして，その金額で不動産を購入すると，不動産の相続税評価額は購入価額よりも低い場合がほとんどですから，この場合は相続税が安くなります。
例えば，１億円借入をして１億円の物件を購入した場合の，その物件の相続税評価額が５千万円だとしますと，
既存マンション４億円＋既存現金１億円＋新規マンション５千万円－借入金１億円＝４．５億円
となり，相続財産額が減ります。
Ｋさん
そうなんですね。
では，借入をして不動産を購入した場合と，借入しないで現金で不動産を購入した場合とでは，やはり借入した場合の方が相続税は安くなりますよね？
私
いえ，安くなりません。
借入しても，現金で購入しても，相続税は同じです。
Ｋさん
え？
私
１億円の物件を借入して購入した場合は
既存マンション４億円＋既存現金１億円＋新規マンション５千万円－借入金１億円＝４．５億円
となり，現金で購入した場合は，
既存マンション４億円＋新規マンション５千万円＝４．５億円
となって，同じなんです。
Ｋさん
そっかー。借入しても相続税は安くならないんですね。
私
一般的に不動産を購入する場合には借入をする人が多いですから，借入すると相続税が安くなると誤解する人が多いんだと思います。
借入をするだけではダメで，その借入金で不動産を購入して初めて相続税が安くなるんです。
とはいっても不動産なら何でもよいわけではなく，きちんと収益を生んで借入を返済できる物件かどうかが大事なんですけどね。
担保価値が高くて融資を引き出せ，且つ，きちんと収益を生む物件，それをどう見つけてくるかが相続対策の一番のポイントだと思いますよ。
Ｋさん
そうなんですね。
よくわかりました。
