減価償却費を早めに計上して節税する方法をご紹介します。
賃貸不動産を取得した場合，土地は不動産所得の経費になりませんが、建物は減価償却費として不動産所得の経費になります。
不動産投資に対する考え方にもよりますが，早めに減価償却費を計上して初期の税負担を軽減させたい場合には，できるだけ短い耐用年数を適用する必要があります。
建物の法定耐用年数は構造や用途に応じて異なり，鉄筋鉄骨コンクリート造又は鉄筋コンクリート造の場合，事務所用なら50年・住宅用なら47年です。
金属造（骨格材の肉厚4mm超）の場合は事務所用なら38年・住宅用なら34年で，木造の場合，事務所用は24年・住宅用は22年です。
ところで，賃貸不動産の建物部分は建物と建物付属設備（電気設備・給排水・昇降機設備など）からなりますが，建物付属設備は建物よりも耐用年数が短く，最長でも18年であるため，早く減価償却費を計上したい場合には建物と建物付属設備を区分して耐用年数を適用するのが効果的です。
建物と建物付属設備を区分する方法ですが，工事請負契約書や見積書，建築会社又は分譲会社が作成した譲渡原価証明書等により合理的に区分できる場合には，それにより区分します。
しかし，中古物件などを購入した場合には，これらの資料を入手できない場合がほとんどですので，そのような場合には，固定資産税評価額の再建築費評点数算出表における構造別の再建築費評点数の割合により按分します（平13.2.19名裁（所）平12-46）。これは市町村の固定資産税課で入手します。
更に，中古物件の場合には法定耐用年数ではなく，使用可能期間として見積もられる年数により償却することも認められています。
実務的には，見積もりが困難な場合の簡便法により耐用年数を計算します。
・法定耐用年数の全部を経過した資産
その法定耐用年数の20％に相当する年数
・法定耐用年数の一部を経過した資産
その法定耐用年数から経過年数を差し引いた年数に経過年数の20％に相当する年数を加えた年数
※なお，これらの計算により算出した年数に1年未満の端数があるときは，その端数を切り捨て，その年数が2年に満たない場合には2年
よって，RC造の築20年の賃貸マンションの耐用年数は，建物部分は31年，給排水等の建物付属設備部分はナント4年ということになります。
※算式
建物 47年－20年＋20年×20％＝31年
建物付属設備 20年×20％＝4年
