元土地家屋調査士、今は行政書士の片岡美穂です(*^^*)
古家を購入して
費用を抑えながらも素敵な再生を施し、
賃貸物件へと蘇らせるという投資もしています。
お仲間たちと一緒に、古家の内覧にいくときは、
1、どんなニーズに…
2、どんな雰囲気の再生をして…
3、いくらで貸せるだろうか…
と意見を交わしあうのですが、
そこで必ず出てくる検討として、
「民泊にできるかな？」という意見。
賃貸経営を考える時には、
少しでもニーズの範囲が広がる物件であると成功しやすいのです。
「戸建て賃貸」
とだけでしか運用できないよりも
「シェアハウス」
「スペース貸し」
そして
「民泊」などにも使える物件だと、
想定利回りも、運用方法も変わってきます。
特に大阪市ではこの1月より特区民泊の宿泊最低日数が、
6泊7日から2泊3日に引き下げられています。
空き家を民泊に再生できれば、
「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業」←（これが特区民泊の正式名称です。長っですよね(;^_^A）
が制定されたことにも意味が増します。
（ある程度まとまった規模の改造が必要となる旅館業の許可のお話は今日はおいといて…）
空き家を特区民泊にする際に気を付けるべき点を考えてみましょう。
①床面積が25平方メートル以上
（戸建ては登記法上壁の中心線からの距離で面積を表示しています。
認定では壁の内法で25平方メートル以上必要なので注意が必要です）
②用途地域制限あり（住宅専用系や工場専用系の地域はダメ）
③収容人数に制限はないがお風呂、トイレ、キッチンは必要。お風呂なし物件注意です。
（大田区ではシャワーのみの設備では不可。大阪市はシャワーのみOKです）
④火災報知器等の設置（管轄消防署の指定通りに設置）
⑤ゴミは一般収集ではなく、業務用収集でなくてはならない
その他細かな規定は諸々とありますが、さほど大きなハードルではありません。
それより、最も注意すべき点は…
「近隣住民への周知義務」です(+_+)
申請の前提として、付近の住民へ周知しなくてはいけません。
周知する内容も自治体により規定で決まっています。
管理する者や緊急事態時の連絡先、ごみの処分の仕方などなど
近隣の皆さんへの配慮を徹底しなさいということです。
これは必ずしも、「同意」を取り付けることではありません。
「反対！( ｀ー´)ノ」の声が多く上がると予想されるため、
「きっちりと、認定を受けて行うのだという説明をしなさい」
というものです。
反対し続ける人がいても、認定不可の要因にはならない
というのが現段階での対応です。
認定審査基準にも、「周知の方法とその記録」のみであって、「同意を得たかどうか」は含まれていません。
が、あまりにも付近の住民全体で「大反対運動」が起こると
「認定不可」のケースが出てくるかもしれない…（という大阪市の回答でした）
個人的には…
誰も住まなくなって、朽ち果てて、近所の人達も心配していた古家が、
再生されてその情緒を味わえる民泊になることは、
素敵なことになのにな～(^。^)y-.。o○
と思っています。
この件は近々国会提出される「住宅宿泊事業法案（仮）民泊新法」
にも絡んでくる話題なのでまた取り上げていきたいと思います。
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さて「50万円のごみ屋敷再生大作戦」の進行状況。
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このごみ屋敷50万円物件。傾きも、雨漏りも、シロアリさんも
無し！の
「結構なお宝物件」でしたが、
床は若干「ふわふわ」と安定性が悪くなっていたので、
打ち直します。
↓
ちゃんと床を張り替えて
「ネコちゃんと一緒でも安心の厚めのCF」というのを張ってもらいます。
だんだんとワクワクしてきました。
この物件は、大阪市内ですが駅から遠いので、
民泊への再生はあきらめて
「ネコちゃんと楽しく暮らす家」風に仕上げる予定です♪
