2月に入り、確定申告直前となりましたね。
ちなみに、今年の確定申告は2月16日～3月15日の1か月間です。
では、確定申告に先駆けて、不動産所得が赤字のときの注意点をお伝えします。
不動産を取得した初年度は一括で計上できる経費が多いため、不動産所得が赤字になるケースが多いですよね。
そしてその赤字は普通は、給与所得、事業所得などの他の所得と相殺されます。
例えば給与所得200万円、事業所得100万円、不動産所得△150万円の場合は、
200万＋100万円−150万円＝150万円
このように所得を合算することを損益通算といいます。
この150万円から社会保険や人的控除を引いた残りである課税所得に税金がかかります。
でもこの不動産所得の赤字が損益通算できない場合があります。
それは不動産を融資、特にフルローンやオーバーローンを受けて購入しているケース。
この融資には当然利息がつき、その利息は必要経費として収入から差し引くことができます。
しかし、この利息のうち土地の取得のための分は合算、いわゆる損益通算ができないのです。
たとえばさきほどのケースで、土地の分の利息が50万円あったとしましょう。
そうすると、
200万＋100万円−（150万円−50万円）＝200万円
となり50万円は損益通算できない計算となります。
そして、ここでの節税ポイントは不動産の取得時です！
土地と建物の取得価額を決めるときに、どちらを高くするべきでしょうか？
土地の取得価額が高ければ、それに対する利息の金額も高くなるので、損益通算できない金額も多くなり、その結果、合算できない金額も多くなり、税金が増えます。
一方、建物の取得価額が大きければ、損益通算できない金額は少なくなり、その結果、合算できない金額も少なくなり、節税につながります。
やはり、不動産投資の税金は購入前の戦略や確定申告での最初の処理が重要だということがこの例でも分かりますね。
