融資を受けて購入する不動産投資は、通常の事業経営と異なる点があります。
それは経費の中に、実際にはお金の支出がない経費である減価償却の割合が多い点です。
この減価償却はお金の支出がないので、キャッシュフローに対してプラスに働くことになります。
【計算式】 利益＋減価償却費－元金返済－税金＝不動産投資のキャッシュフロー
ですので、減価償却費は多ければ多いほど、所得は減少し税金も少なくなります。その結果キャッシュフローは増えます。
そしてこの減価償却費はある程度コントロールすることが可能な経費でもあります。
不動産を購入した場合、土地と建物がありますが、減価償却ができるのは建物のみです。
したがって購入時に建物の金額を高くすることができれば、購入後の減価償却費は多く計上できることになります。
だからこそ不動産投資の税金戦略はどのような物件を選ぶのか？という物件の選定段階から始まっているんですね。
では、不動産を選定する上での表面利回り以外のチェックポイントをいくつかご紹介していきましょう。
１、物件の構造と築年数
物件の構造と築年数が融資期間に影響します。
２、固定資産税評価額
固定資産税評価額は土地と建物の金額に影響します。
３、レントロール（家賃表）
レントロールを見ると、現在の入居者がいくらの賃料を払っているのかがわかります。この家賃表と相場家賃を比較することによって、現在の家賃が適正かどうかがわかります。
４、検査済証の有無・容積率
検査済証がない物件は違法物件の可能性が高いです。また容積率がオーバーしている物件も違法物件である。違法物件は一般的に融資を受けることが難しいです。
５、部屋数
初めて不動産を購入する場合は、部屋数が10戸以上ある建物の方が、所得税法上の事業的規模となり65万円の青色申告特別控除や青色事業専従者給与などが認められ、購入後の節税の幅が広がります。
次に注意点ですが、不動産は遠方の不動産を購入することも可能でですが、不動産は現地に行かなければわからないことが多いので、購入する前には必ず現地で検討中の不動産を見てから判断するようにしましょう。
