こんにちは。弁護士の角地山です。
今回も、普通建物賃貸借の契約書における特約の有効性について検討していきたいと思います。
よく普通建物賃貸借契約書の中で、賃貸期間中に賃料の増額請求を禁止するだとか、賃料の減額請求を禁止するといった特約を見ることがあります。
賃料の増額請求を禁止するという特約を不増額特約、賃料の減額請求を禁止するという特約を不減額特約と言います。
まず、不増額特約について、このような特約が有効となるのでしょうか。
前提として、借地借家法上、賃貸期間中であっても賃貸人からの賃料増額請求は認められています。
従前、賃貸借契約で賃料を定めても、経済事情の変動などにより、従前定めた賃料が不相当に安くなってしまうということがあります。
そのため、借地借家法は、①土地建物に対する租税その他の負担の増減、②土地建物価格の上昇低下その他の経済事情の変動、③近傍同種の建物の賃料との比較などの事情を総合的に考慮し賃料が不相当に低い場合には、賃料の増額請求が認められるとしています（借地借家法32条1項）。
不増額特約は、このような賃料増額請求を禁止するものです。この特約は、賃貸借期間中に賃貸人からの賃料増額請求を禁止するもので、賃借人に有利な特約と言えます。
そのため、賃借人を厚く保護している借地借家法も、この不増額特約が有効であることを認めています（借地借家法32条1項但書）。
次に、不減額特約の有効性について、検討しましょう。
借地借家法では、賃料増額請求と同様、賃貸期間中であっても賃借人からの賃料減額請求が認められています。この場合も、上記①から③などの事情を総合考慮し、賃料が不相当に高いかどうかが判断されます。
不減額特約は、この賃料減額請求を禁止するもので、賃貸人に有利な特約と言えます。
この点、借地借家法では、不増額特約を認める借地借家法32条1項但書のように、不減額特約についての直接の規定はありません。
しかしながら、借地借家法32条1項本文では「契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる」と規定されています。
したがって、最高裁で不減額特約については無効とされています。
以上をまとめると、普通建物賃貸借において、不増額特約は有効、不減額特約は無効となります。
なお、定期建物賃貸借の場合には、いずれの特約も有効とされています。
普通建物賃貸借の契約書に不減額特約が付されている場合、そのような特約は無効ですから、将来、賃借人の側から賃料減額請求がなされる可能性があることには注意しましょう。
