こんにちは。弁護士の角地山です。
私が所属している法律事務所では、不動産賃貸経営の顧問業務を中心に、一般民事事件を取り扱っております。
不動産の賃貸経営では、入居者との間で賃料、敷金、原状回復など、トラブルがついてまわります。
そこで、このコラムでは、不動産の賃貸経営に関連するような内容を書いていこうと思っています。
まず、第１回目は、不動産賃貸の基本である賃貸借契約の種類について述べたいと思います。
建物について賃貸借をする場合、一般的には、普通建物賃貸借契約か、定期建物賃貸借契約が締結されます。
それでは、この二つは一体何が違うのでしょうか？
大きな違いは、普通建物賃貸借契約では更新が予定されており、定期建物賃貸借では更新が予定されていないことです。
普通建物賃貸借契約の場合、賃貸期間が満了したとしても、契約が当然に終了するわけではありません。
賃貸人が賃貸期間の満了とともに契約を終了させたければ、
①期間満了の６ヵ月前までに賃借人に対し更新拒絶の通知を出し、
なおかつ、
②その更新拒絶に正当事由があることが必要
となります。もし、賃貸人が①更新拒絶の通知を出し忘れたり、通知を出したとしても②更新拒絶理由に正当事由が認められなかったりすると、契約は法律によって当然に更新されてしまいます。
これは、借地借家法という法律によって、賃借人が手厚く保護されているためです。
しかし、これでは賃貸人にも不都合が生じる場合もあります。
そこで、借地借家法は、定期建物賃貸借という賃貸期間の満了とともに契約が確定的に終了する契約形態を認めています。
この普通建物賃貸借と定期建物賃貸借の賃貸人側からのメリットとデメリットは次のようになります。
【普通建物賃貸借のメリット】
・手続が簡便（口頭合意だけでも契約は成立する。）。
・借り手の需要が多い。
【普通建物賃貸借のデメリット】
・原則更新されてしまうので、一方的に契約を終了させることが困難。
【定期建物賃貸借のメリット】
・更新が予定されておらず、賃貸期間満了とともに契約は終了する（建て替えを予定している賃貸人には向いている。問題を起こしそうな賃借人をスムーズに排除できる。）
【定期建物賃貸借のデメリット】
・手続きが厳格に定められている（契約は書面でなければならない等。）。
・借り手の需要が少ない。
以上のように、普通建物賃貸借と定期建物賃貸借には、それぞれメリットとデメリットがあり、賃貸人としてはそれを見極めた上で、賃借人との契約をすることが必要となります。
