クーリングオフとは、クーリングオフの期間内であれば消費者は販売業者に対し、書面によって、無条件で申し込みの撤回や契約の解除ができる制度をいいます。不動産取引においても適用があり、宅建業法３７条の２が同制度を定めていますが、消費者保護の観点から、訪問販売や連鎖販売にも導入されています。
具体的に、どのような場合にクーリングオフを行使できるのでしょうか。
まず、クーリングオフとは、一般消費者保護を目的としていることから、宅建業者（不動産業者）が売主となる宅地又は建物の売買契約にのみ適用があります。宅建業者ではなく、個人の中古住宅を買ったような場合には、クーリングオフの対象とはなりません。
次に、取引の場所について、宅建業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所以外の場所における不動産取引に限られています。分かりやすく言えば、自ら不動産業者の店舗などに出向いて契約をしたような場合には、クーリングオフによる解除はできないことを意味します。
また、クーリングオフはいつでもできるわけではありません。具体的には、クーリングオフについての告知を受けた日から８日間を経過したときは、クーリングオフに基づく解除はできなくなります（告げられた日も含めて８日間。）。
また、告知から８日間を経過する前であっても、履行関係が終了した場合、すなわち売買代金の決済や引き渡しが完了してしまうと、クーリングオフによる解除はできなくなります。
最後に注意していただきたいことは、クーリングオフは必ず書面によって行わなくてはならない点です。口頭でクーリングオフによる解除をする旨を不動産業者に伝えたとしても、クーリングオフによる解除は法律的には未だなされていないことになってしまうのです。
ただし、クーリングオフによる解除に通知は、その書面を発信してしまえば、それによって不動産売買契約は解除されます。仮に郵便事故などによって、解除の通知が不動産業者に届かなかったとしても、契約は解除されることになるのが特徴です
