こんにちは、弁護士の岩﨑孝太郎です。
今日は、世の中に隠れている悪質不動産業者にご注意を、という趣旨でコラムを書きたいと思います。
不動産業者への売買の依頼についてです。
たとえば、あなたが所有している土地建物を売りたい場合、不動産業者が直接買い取ることと、
不動産業者が仲介をして買い手を探す方法と２つあります。
この場合に、不動産業者が顧客と媒介契約ではなく、売買契約をを行うためには、
売買契約を行う合理的な根拠が必要になります。
逆にいえば、合理的な根拠がない場合には、不動産業者は、売買契約による取引ではなく、
媒介契約による取引を行うべき義務があるとされています。
これは、宅建業法には、たとえば４００万円を超える部分については、
取引金額の３％が報酬の上限とされているように、
代理または媒介における報酬については規制があります。
ところが、これを不動産業者自身が買主となり不動産を取得した上で転売して利益を得ると、
このような法の規制が潜脱されることとなってしまいます。
具体例で確認したいと思います。
２１００万円が相場の土地建物を所有している場合、不動産業者に仲介を依頼すると、
不動産業者の報酬は、約７５万円です。
これに対して、たとえば、不動産業者自身が１８００万円でその土地建物を購入すると、
単純計算では、３００万円の転売益が見込まれることになります。
このような不動産業者による買取とその後の転売による利益取得行為を規制するために、
売買契約を行うためには合理的な根拠が要求されます。
実際に、そのような合理的な根拠があったかなかったかについては、物件所有者の意思の他、
所有者にとって、媒介ではなく売買契約を選択する利点が実際に存在するかどうかが判断のポイントになります。
もし、合理的な根拠がなかった場合には、物件を所有しているあなたは、
本来の報酬額と転売益との差額について、不法行為に基づく損害賠償請求を行うことができます。
