こんにちは、カピバラ行政書士の石井くるみです。
インバウンドの増加が止まりません(/・ω・)/
2016年の訪日外国人数は、10月末時点で早くも2000万人を突破し、過去最高を更新中。今年は2400万人まで増加すると見込まれています。
2020年の東京オリンピックに向けて成長が予想されるこのインバウンド市場にビジネスチャンスを感じている人は多いようで、私の事務所にも、もともと不動産投資に関心のある人々（不動産投資家）から「民泊ビジネス」についてのご相談をいただくケースが多くあります。
「民泊はグレー」などと表現して、すでに積極的に取り組んでいる人もいますが、法律的な位置付けに疑問や不安を持っている人も多いはず。
民泊ビジネスは、現状のところ制度が複雑に入り組んでいるため、ビジネス開始にあたってはリスクを十分に把握しておくことが大切。本日は民泊ビジネス成功のポイントと留意すべき注意点をお話ししたいと思います。
【民泊の魅力＆メリット】
前述のとおり「Airbnbによる民泊」は、新たな不動産活用法の1つとして注目を集めています。
投資物件を保有している大家さんにとって、不動産の利回りを高める魅力的な選択肢。
中でも興味深いのは「民泊に向く物件・向かない物件は通常の賃貸物件とちがう」ということ。
airbnbを実際に運用してことがある方はご存知課と思いますが、民泊で人気の高い(稼働率が高い)物件は、従来の賃貸不動産価値とは少し方向性がちがっていて、民泊特有の特徴があります(´・ω・｀)
人気物件のポイントは、
・部屋の広さ・・・・・・・・・・ベストの広さは40㎡
・立地・・・・・・・・・・・・・・・アクセスの良さよりも、地図上の直線距離
・物件の所有形態・・・・・区分所有よりも、１棟アパート・マンション
「部屋の広さ」について、民泊では部屋の広さが30㎡～40㎡位が良いとされています。
従来の不動産投資の発想では、ワンルームマンションが効率的・高利回りとされていますが、民泊ではそれよりもう少し広め。
その理由は、需要と供給のミスマッチにあります。
外国人旅行者の方々には、
「家族みんなで一緒に泊まりたい」
「できるだけ宿泊費を安く抑えたい」
といったニーズがあります。
でも、日本のホテルでは、シングルや2～3人用の部屋が多いので、家族や友達グループで旅行している場合、部屋が別々に。
一緒に過ごすことができない上に、宿泊費も割高となってしまいます。
40㎡あれば、５人が宿泊でき、家族みんなで一緒に泊まれますし、宿泊費も一部屋で済む結果、割安となり旅行者にとっては嬉しい。
５人部屋を供給するホテル施設は少ないので、人気が高く稼働率も上がるということのようです(^∇^)
「立地」について、考えてみましょう。
私達がマンションなどを賃貸する場合、主要駅（目的地）への地図上の距離が近くても、アクセスが悪い(電車の乗換が必要だったり、徒歩距離が長い場合)と、賃料が下がってしまいます。
ところが、民泊においては、アクセスの良さはそこまで重要でなく、ざっくりと地図上の直線距離が人気エリア(渋谷や新宿)に近ければOKです。
理由として、日本の地理にあまり明るくない旅行者は、
「地図で見た感じ、有名な駅から近い」
という大体のイメージで宿泊先を選ぶからだと考えられます。
私たちは、細かい通勤路のつながりにまで目が行きますが、旅行者は「どの地下鉄に乗れば良いかなどは後から調べればいい」という感覚で宿泊先を選ぶ傾向にあります。
言われてみると、私たちも旅行をするとき、地図上の小さな数ｍｍの距離を気にすることはほとんどないかと思います。
（実際、歩いていこうと思ったら結構距離があった・・・なんてよくあるパターン）
都心には近いけれど、少しアクセスの悪い物件のオーナーさんには耳より情報です。
「物件の所有形態」について
結論から言うと、民泊には1棟もののアパート・マンションの方が、区分所有(分譲マンション)より向いていると言えます。
その一番の理由はズバリ、近隣住民、マンション管理組合とのトラブルが懸念されるから！
区分所有建物の場合、区分所有者の3/4以上の賛成により、管理規約の変更が可能です。
「ブリリアマーレ有明」や「ガレリアグランデ」のように、マンション住民の権利を守るため、管理規約に民泊禁止条項の追加を検討する管理組合が増えていることには注意が必要です。
その点、１棟物件ならば、管理組合もないのでオーナーの自由で意思決定ができますし、物件全体を民泊に使うのであれば、近隣トラブルも問題になりにくいと考えられます。
民泊ビジネス成功のポイントについて、ご理解いただけましたでしょうか。
同じ部屋を寝泊りに活用するにしても、「住む」「宿泊する」では、微妙に魅力に感じるポイントがちがうのですね。
自分が「知らない異国の土地を旅行するとき」をイメージして、旅行者の目線で考えることができるとよいですね☆
これこそがおもてなしの心だと思います。
後半では、民泊のリスクと留意すべき注意点についてお話していきたいと思います（´∀｀*）b
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当事務所の紹介は『日本橋くるみ行政書士事務所HP』
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