住宅ローンコンサルティングを行っている株式会社ＦＰアルトゥルの井上です。前回と今回の2回にわたり、変動金利、固定金利、固定期間選択型金利の選択について考察しています。後半の今回は「変動金利、固定金利、固定期間選択型金利」をどう選ぶべきかについてまとめます。
金利選択の基本的な考え方
住宅ローンの返済では、金利が低ければ返済額が小さくなるのでお得になります。金利がもし今後もずっと上がらないのであれば、変動金利や10年固定等で金利を低くした方がお得になります。しかし一方で金利が上昇してしまうと将来返済額が増えてしまう可能性もあり、そうなると今のうちに全期間固定等で金利を確定し、金利が上がらないようにしておく方がお得となります。
金利が今後どうなるかを予測するのはとても難しいです。将来の金利予測に基づいて「どれが得になるか」という観点で金利種類を決めていくということは避けた方が賢明です。
では、住宅ローンの種類を選ぶ際にどう考えればいいのか。それは「家計がどれくらいリスクを取れるのか」を考えることです。住宅ローンの支払だけでなく、教育費を貯め、老後資金を貯め、リフォーム資金を貯めていく必要があります。その中で金利が上がった場合にどれくらい家計にダメージがあるのかを考えるべきなのです。
前々回のコラムで見た借り換えの例を再度取り上げます。A銀行の変動金利に借り換えると、金利が上がらなければ毎月返済額は92,532円です。しかし当方で一定の金利上昇を織り込んで試算してみたところ、毎月返済額は最大で121,829円まで上昇する計算になりました。
この事例では現在の支払は103,686円でした。現在、貯蓄が全然できていないような人であれば、もし今後金利が上がって返済があと2万円ほどあがってしまう場合、家計へのダメージはとても大きいものになると考えられます。このような場合には変動金利ではなく全期間固定金利（や、家計の状況によっては10年固定や20年固定）を選択していくべきなのです。逆に返済が12万円になったとしても問題なく支払っていけて、なおかつ、教育費や老後資金、リフォーム資金の積立等もきちんと行えるような、余裕のある家計であれば、リスクを取って変動金利を選択するという考え方もできます。
金利種類の選択については、基本は全期間固定金利、と考えておき、毎月の家計に余裕のあるケースでは変動金利等も選択肢に入ってくる、と考えるとよいでしょう。
マイナス金利時代の考え方
変動金利のメリットは、当面の金利が全期間固定金利等よりも低くなる、という点にあります。以下の表は全期間固定金利と変動金利の金利差を見たものですが、表にあるようにこの金利差は縮小しています。マイナス金利になって全期間固定（や30年固定、20年固定等）の金利が大きく下がった一方で変動金利タイプの金利はあまり下がっていない、ためです。
※固定金利はフラット35、変動金利は某大手都市銀行の最優遇金利
変動金利タイプの金利の低さ、というメリットはマイナス金利時代の今、小さくなっていると言え、その点からも全期間固定金利等が無難であると考えることもできます。
弊社株式会社FPアルトゥルでは住宅ローンのコンサルティングを実施しています。新しく住宅ローンを組む場合はもちろん、住宅ローンの借り換えコンサルティングも実施中。固定、変動の比較を金利だけではなく手数料や金利優遇条件の違い、団信特約の比較なども踏まえ、総合的に間違いやすい点を熟知したプロのアドバイスを受けられます。住宅ローンをプロに任せるという選択もご検討ください。
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