「不動産営業 独立大作戦」 池田浩一
「いつかは独立」と考える不動産会社の社員は多い…
しかし、何の考えもなしに独立できるほど甘い世界ではない。
成功するためには社員であるうちにできる準備をこっそりしておこう。20年以上不動産会社を経営している池田浩一氏が社員のうちにやっておくべき独立までのノウハウを伝授する。
憧れだけでは進められない、開業までの許認可について学びます。（リビンマガジンBiz編集部）
（画像＝写真AC）
最初に質問です。
「不動産業」と「宅地建物取引業（宅建業）」の違いは何でしょうか。
即答できる人は少ないのではないでしょうか。
これまで独立までの自身の心持ちについて話してきましたが、今回から、いよいよ具体的な独立準備に関し説明します。扱うテ－マは不動産業界で生きていく上でのスタ－トラインとも呼べる重要な内容となるので、ここでしっかりと覚えておきましょう。
まず、不動産業とは不動産売買、仲介（媒介）、管理、コンサルタントなど不動産に関わる全ての仕事を言い、不動産投資業や不動産賃貸業も広義では不動産業に位置付けられます。
次に宅建業とは、不動産業のなかでも「宅地建物取引業法」という法律で定められた免許を取得した者のみが行うことのできる業務を言います。
具体的には、以下の通りとなります。
＜宅地建物取引業の内容＞
①不動産の売買、交換、賃貸の代理または媒介を行う
②自ら当事者として不動産の売買、交換を行う
不動産業者のなかでも、宅建業を行う者を宅地建物取引業者（宅建業者）といい、免許を持たない業者と法律的に完全に区別されています。
言い換えれば、宅建業に該当しない仕事、例えば不動産投資業（※）や管理業、コンサルタント業などで独立を計画する場合は、宅建業の免許は必要ないということになります。しかし、私が伝えたいことは「独立し成功する」方法です。不動産業界で独立し成功するためには、宅建業の免許、次回のテ－マでお話しする宅地建物取引士の免許は必須だと考えて下さい。
※注＝国土交通省基準では反復継続して不動産売買する場合は宅建業免許が必要とされる。
何故なら、世の中の不動産は全て宅建業者が中心となって動かしているからです。例えば、新築マンションや新築一戸建の開発、分譲、中古物件や賃貸物件の斡旋など全て宅建業者が行っています。
宅建免許を必要としない不動産投資業の場合でも、良質で収益性の高い物件を取得するためには、他業者からの紹介情報や消費者向け不動産サイトから得られる情報だけに頼らず、自ら希少性の高い情報をスピーディに探し出すことが必要です。そのためには最初に売却情報が集中する宅建業者間のネットワ－クや宅建業者のみが利用できる不動産情報システム「レインズ」（REINS）の活用は必須です。
また、管理業やコンサルタト業の場合も、家主に対する空室対策や地主に対する相続対策など専門家としての適切なアドバイスが必要となります。
そのためには、宅建業法を始めとする各種法律、法令、税金など不動産に関する広範囲での専門知識が要求されます。
宅地建物取引士という資格者を設置し、年4回の法定研修の受講により、絶えず専門知識の習得に努めているのが宅建業者なのです。私が主な業務とする仲介業は勿論、得意とする弁護士からの依頼案件の場合も、不動産調査、不動産査定、資金計画など、全てが長年の宅建業者としての知識や経験により成り立っているのです。
一般消費者がイメ－ジする「不動産屋さん」とは宅建業者のことであり、不動産を巡る「売りたい」「買いたい」「貸したい」「借りたい」といった消費者の希望とともに存在するのが、宅建業者という専門家なのです。
＞＞2ページ目：宅建業者として独立するための要件とは（続き）
