こんにちは、ファイナンシャルプランナーの飯田敏（いいださとし）です。
不動産会社での現場経験は10年を超えます。
現在は、㈱住まいと保険と資産管理で一般の方向けに
ライフプランにまつわるコンサル業務をおこなっています。
今回は契約まわりの豆知識をお伝えします。
＜売買契約は直接相対が原則＞
契約の条件が調うと契約日時を設定することになります。
不動産業者としては、買主がせっかく物件を気に入っているうちに、
気持ちが冷めてキャンセルするということが無いよう、
可能な限り速やかに契約したいと普通は考えています。
通常は1週間以内の契約日が候補となります。
売買契約に要する時間はおよそ1.5～2時間、重要事項説明も含めるとプラス1時間ぐらいは
かかると見ておいた方がよろしいでしょう。
売主と買主がこの日時の都合をそれぞれ合わせることが難しいケースもあります。
どうしても調整が難しい場合は、売主、買主がそれぞれ会わずに別々に契約する「持ち回り契約」
を提案されることもあるようですが、なるべくなら避けた方がいいでしょう。
理由は、契約相手が不在の中で契約をすると、お互い相手の立場や意向を理解することなく契約が終了するため、
後々、相談事項が発生した場合、双方の協力が得にくい状況となる可能性が高まります。
顔も見ていなければ、声も聞いていないため、
相手を尊重する気持ちが直接会っている時とは感度がはるかに異なります。
会って色々な話や情報のやり取りをすることで、
お互いの信頼感が高まり、自然と相手を尊重する意識も生まれてくるものです。
「持ち回り契約」はこのような絶好の機会を逃すことにもつながるので、
多少無理してでも会って契約することをおすすめします。
＜代理人契約＞
どうしても契約に立ち会えない場合は、代理人を立てて契約することもできます。
当然のことながら、委任状や本人確認が必要となります。
通常は配偶者が代理人となります。
理由は契約する物件を本人と同様によく知っている人でなければ、
買主からの質問に答えられないからです。
委任状さえあれば誰でもよいというものでもありませんので、ご注意ください。
＜登記上の住所＞
売主は所有権移転に関して、登記されている住所の印鑑証明書を提出しなければなりません。
したがって、印鑑登録している現住所と登記上の住所が異なっている場合、
住所の変更登記をしなければならないことになります。
住所を数ヶ所移動された場合は、事前に所有権移転を担当する司法書士に
つながりを確認してもらうようにしましょう。
住所変更登記は、残代金引渡し時に所有権移転の手続きと同時に行うことが通常は多いようです。
売主が単独の仕事として司法書士に依頼する際よりも費用を安く抑えられがちだからのようです。
現住所と登記上の住所が同じ場合は、住所を移転する前に忘れずに印鑑証明書を取っておきましょう。
さもないと住所変更登記に費用が発生してしまいます。
その際、残代金決済日の時点で印鑑証明書が3ヶ月以内のものであることが条件となるので、
期限内のものを事前に取得しておくことに注意しておきましょう。
＜登記済権利証・登記識別情報＞
契約時には確認のために、登記済権利証、登記識別情報の提示を求められることも多々あります。
ぜひ、契約の際に持参して関係者に確認されることをおすすめします。
中には、一部紛失されていたり、所有権の権利を証するものではなかったり、
分筆や分割によって、不完全なものであったりすることがあります。
万一、残代金日の当日に不備が判明すると当日は決済できなくなります。
さらに、後日、単に仕切り直すというような簡単な話では済まなくなる恐れもあります。
買主の引越しの予定がキャンセルとなり、再見積もりで値段が上がったり、
賃貸の退去の遅延による延滞金の発生など、金銭の話に及ぶような厄介なトラブルとなることもあります。
問題となる可能性があるものは、事前にすべて確認済であることが安心して契約を結ぶ秘訣です。
次回は、完結！残代金引渡しをお伝えします。
お楽しみに！
