不動産コンサルタント・ニコニコ大家さんプロデューサーの
星 龍一朗です。
今回のテーマは、
「要チェック！不動産を売るときの税金（マイホーム編）」
です。
不動産を売却したら、どのくらい税金がかかるのかを抑えておかないと、
手残りの額が出てきません。
売ろうと思ったら、必ず、税金の確認をしておくことをオススメします。
名義が、個人の場合と法人の場合では、まったく違ってくるので、
ここでは、個人名義の場合について書きます。
また、マイホームの売却には、特例が設けられているので、
マイホームの場合と、マイホーム以外の不動産（賃貸用不動産など）の場合も違ってきます。
今回は、まず、マイホームの場合についてです。
基本的に、不動産を売って、利益が出た場合は、税金がかかってきます。
この利益というのは、以下のような計算式によって、算出されます。
譲渡所得＝譲渡収入金額ー（取得費＋譲渡費用）
そして、この譲渡所得に対して、特別控除がある場合は、
課税譲渡所得＝譲渡所得ー（特別控除）
となります。
税金の計算は、
税額 ＝ 課税譲渡所得 × 税率（所得税・住民税）
となるわけです。
なお、譲渡益に対する税率は他の所得と分離して、分離課税の税率となり、
対象となる不動産の用途や所有期間により税率が異なります。
ちなみに、
所有期間が、
５年を超える場合は、長期譲渡所得 税率20.315％（所得税15.315％ 住民税 5％）
５年以下の場合は、短期譲渡所得 税率39.63％（所得税30.63％ 住民税 9％）
（注）上記税率には、復興特別所得税として所得税の2.1%相当が上乗せされています。
となるわけです。
でも、自宅の売却の場合には、特例がいくつかあります。
その代表的なものが、「マイホームの３０００万円控除」をいうものです。
この場合のマイホームに該当する条件というのは、
①現在主として住んでいる自宅を売却したとき。
②居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却したとき
③家屋を取壊した場合は、上記②の範囲内で、家屋を取壊した日から1年以内にその敷地の売却に関する契約が締結されているとき。（取壊し後、敷地を賃貸その他の用に供した場合には不可）
④転勤等で単身赴任の場合、配偶者等が居住している家屋を売却したとき。（但し、2つの家屋を所有する場合は、主たる居住用家屋）
です。
この条件に該当する場合、
所有期間に関係なく譲渡所得から3,000万円が控除されます。
ですので、自宅の売却にあたっては、あまり税金がかかることはありません。
ただし、「３年に１回しか適用できない」など、注意点が色々あります。
これを確認しておかないと、あとになって、適用外となって、泣きを見ることになりますので、
あらかじめ、しっかりと確認をしておいてください。
（参考）国税庁ホームページ
この他にも、マイホームの売却については、
「10年超所有軽減税率の特例」などの特例がありますので、
要チェックです。
最後まで、お読みいただき、ありがとうございました。
次回も、よろしくお願いします。
星 龍一朗
