登記申請諸費用や租税などといった負担
不動産を売買するに当たり、売り主と買い主のどちらがどの費用を負担するのでしょうか。一般的に、登録免許税や司法書士に支払う報酬などは登記したことで利益を得る買い主が負担します。これは売買契約の中で明記してあることが当たり前と言えます。その他には、固定資産税、都市計画税などの他、水道、ガス、電気などの光熱費がありますが、これらの負担においては売買契約を締結する際にどの時点からどちらが負担開始になるのかを決めておく必要があります。具体的にいうと、物件引き渡し時や所有権移転登記時などを区切りとして、その前は売り主負担、それ以降は買い主負担というケースが見られます。
危険負担とはどのようなことでしょうか
民法上では、不動産の売買の場合、原則として契約後は買主が危険負担をしいられることになります。これは、民法によると不動産のような物件の場合、売主、買い主の双方の意思表示に基づき契約がなされ、所有権が移転するというところから起因しています。この危険負担とはいったいどのようなことを指すのでしょうか、これは、契約後にやむを得ない事情で建物が滅失してしまった場合でも買主は、売主に対して代金を支払わなければならないということを意味しています。しかし、実際には契約したとはいえ、物件の引き渡しが済んでいない、あるいは登記移転がなされていないなどの場合に危険を負うというのは理屈に合わないので、これもまた売主の修復義務を特約として売買契約時に定めておくことが一般的です。このように、いつの時点からどういった負担が発生するのかを明確にしておくことでトラブルを回避できますので、契約前にはその辺も確認をしておくことをおすすめします。
所有権移転登記は中間省略登記もあります。
本来、所有権移転登記の名義人は買い主であることが一般的ですが、そうでない場合もあります。例えば、将来配偶者に贈与することを前提にしている場合などは夫婦名義にすることもありますし、買い主が契約後に他の第3者に売却するといった場合には、買い主名義を省略して直接第3者の名義にできることもあります。
