こんにちは！社長さんたちの資産を分散投資するお手伝いをしています、Office with U代表の早川ゆうきです☆
今回は、最近巷でもよく聞く、全米不動産についてお話させて頂きます。
全米不動産の特徴
①アメリカは中古物件の需要が高い国
日本では、不動産市場の約8割を新築物件が占めているというデータがありますが、
アメリカの不動産ではその常識は当てはまらず、中古物件が不動産取引の8割を超えています。
（これだけ流動性が高いと、物件の売却時にも所有者に有利な取引ができそうですね^^）
②法定耐用年数が存在しない
アメリカの不動産には、年数とともに物件価値が下がるという感覚がありません。
物件の状態が悪ければ価値は下がりますし、
逆にメンテナンスが行き届いていれば、新築時より建物の価値が上がることもあります。
③建物の価値が8割
広大な土地を持つアメリカでは、土地よりも建物に価値をつける傾向があります。
NYなどはまた違いますが、地方都市での目安は土地が2割、建物が8割と、
驚きの割合になることもあります。
④賃貸価格が下がらない
築年数とともに賃貸価格の下がる傾向にある日本に比べ、
建物同様、アメリカの不動産では賃貸価格も下がらないことが多く、
メンテナンスの状況によっては逆に賃料をあげることも可能です。
⑤預金以上に安全に資産の保管ができると考えられている
銀行にお金を預けるだけでは、インフレなどの経済的な変化に対応ができません。
その点、不動産として資産を保有すると、インフレなどの動きに合わせて不動産価格も変動するため、
安全に資産を保管できると考えられています。
（建物の価値が下がらないアメリカならではの考え方ですね^^）
⑥リファイナンスは現金を生み出す
※リファイナンス＝ローンの借り換え
もし所有する物件の価値が上がれば、銀行から受ける融資額も上がります。
そこで、ローンの借り換えをすることにより、余剰金をキャッシュアウト（＝現金化）
することが可能です。
キャッシュアウトすることにより、不動産を所有したまま現金化することができます。
（日本でいう、オーバーローンに似ていますね^^）
節税としての全米不動産
物件はアメリカのものですが、皆さんが納める税金は日本の法律が適用されます。
そのため、購入物件によっては4年で80％の減価償却ができる場合もあります。
法人税、個人所得税などを計算に入れても、十分な節税効果ですね。
仲介をする業者さんたちも、この節税効果を一番のポイントとしています。
そのため、個人の所得が平均よりも高い方にオススメされることが多いようです。
気をつけなくてはいけないこと
今までのお話を聞くと、
「全米不動産は良いことづくし！持っている不動産を売却して、アメリカに物件を買い直したい！」
と感じた方もいるかと思います。
しかし、購入に向けて動く前に、まずその業者さんが本当に信頼のできるパートナーであるか、
確認する必要があります。
これは日本の法律が及ばない、海外での運用です。
日本人にとっての常識が通用しなかったり、正しい主張をしても「外国人」である私たちには、
守ってもらうものがなく、泣き寝入りせざるを得ない場合もあります。
期待する節税効果を得るためには、選ぶ物件が大変重要であることは、国内の不動産と変わりませんが、
適切なアドバイスをくれるパートナーを見つけることは大変難しいです。
特に、アメリカに限らず海外の不動産投資では、
現地の業者さんに管理を任せていたはずが、「管理費だけ請求され、建物は放置されていた」
という話をよく聞きます。
節税用不動産として今はテキサス州が注目を集めていますが、
日本と同じで道路1本ずれるだけで、物件の価値が大きく変わることもあります。
また、ハリケーンなど、日本人にはあまり馴染みのない天災により
うまく節税したはずが余計な修理費がかかったり、
最悪、建物自体が飛ばされて全てを失う可能性もゼロではありません。
そういった、現地の情報は個人で集めることが難しく、
購入後に失敗したと気づくケースもあります。
今は、「全米不動産を活用した節税」のお話が口コミで広がっていますが、
仲介料目的での斡旋であり、仲介者さえも大元の業者さんをよく知らないケースが多々あります。
もしお話を受けた方は、お話自体を検討する前に、
目の前の仲介業者さんが、どれだけ現地のパートナーと繋がっているのか、
しっかり見極めることをお勧めします^^
