こんにちは！社長さんたちの資産を分散投資するお手伝いをしています、Office with U代表の早川ゆうきです☆
みなさん、ご存知ですか？
巷には、「投資」と言って、購入する方を「消費者」にする業者さんが溢れています。
今日は私が以前出会った、こんな体験をご紹介します。
都内ワンルームマンションの罠
1年ほど前のある日、私は知人経由である不動産会社の社長さんをご紹介頂きました。
その社長さん、とても慣れた雰囲気で
「不動産投資に興味がある人を紹介してほしい。」
「都内ワンルームマンション専門で、1件売れる毎に100万円の報酬です。」
「対象はローンが組める属性のサラリーマン限定でお願いします。」
「クロージングなどは私がするので、該当する人だけ紹介してください」
とおっしゃるのです。
私は幾つか疑問に思いながらも、
「面白そうだなぁ～」と思い、その場で物件の一例を見ることにしました。
え！？ この物件、利回りマイナスですよね？？？
物件の詳細を見た時は、本当に驚きました。
この物件、購入した初年度からすでに、
毎月2万円の手出しが必要な赤字物件だったのです。
ローンを組み、保険に入り、一括借上にするとそれだけで年24万円！
さらにこの先、エアコンなどの設備が壊れたり、
入居者の入れ替わりの際に、壁紙を変えるなどの経費が発生すれば、
その都度管理会社から個別に請求が来ます。
それに、物件価格はどんどん下がっていくので、
一括借上を更新するたびに、このマイナスがどんどん大きくなっていくのです。
つまり一言で言えばこれは、投資ではなく消費者になるための物件でした。
それなのに、彼一人で毎月10部屋以上は売っているというのです(◎_◎;)ナゼ・・
もし仮に、、、
35年マックスでローンを組んだとして、
・毎月2万円を払い、赤の他人を住まわせてあげる
・メンテナンスのための大きな出費が不定期にある
・35年後、手元に残るのは価値の下がった古びた部屋 、、です。
もっと言ってしまえば、途中で自殺者が出たり、火災、地震などのトラブルにより、
当初予定していた金額では賃貸に出せなくなる可能性もあります。
これは、ちょっと厳しいですね^^;
もちろん、ご紹介はお断りさせて頂きましたが、
きっと100万円の報酬欲しさに、ご紹介を出す方はたくさんいらっしゃるのだと思います。
損切りが出来ないケースもある
一番辛いのは、蓄えがないために損切りさえできない人です。
新築マンションは購入した瞬間に3割ほど値が落ちるため、
中には売却するにも費用が負担できずに、 毎月お金を払い続けるしかない人 もいます。
損切りが出来ない方へ
もし、そんな物件を抱えてしまった場合は、とにかく早く損切りをするための費用を蓄える必要があります。
今できる事は、、、
・周辺に今後開発など、特別に物件価値が上がる可能性がないか調べる
・損切りには、いくら必要なのか確認する
・一括借上が解約できるのであれば、解約する（家賃の回収のみ代行に依頼する）
・入居者がつくように、予算を抑えながらも人気の出やすい物件に部屋を育てる
・本業からの収入を損切り費用として貯める
簡単に言うと、予算を最小限に抑えながら、損切りするための費用を貯める、ということですね。
ちなみに、、、
もし物件を損切りしようという事が一括借上の会社さんに察知されると、
彼らは理由をつけてそれを拒もうとします。
もし、なぜ回収代行に切り替えるのか、と聞かれたら、
「経費を節減したいだけ」などと伝えて、決して物件を手放そうとしている事は気付かれないようにしましょう。
もし、思い当たる事のある方は、
早い段階で一度、詳しい方にご相談されることをお勧めします^^
