橋本秋人「使える空き家ビジネスのススメ」
社会問題化する「空き家問題」は不動産業界のビジネスチャンスでもあります。
そこで、空き家に関する講演やセミナーで活躍する橋本秋人さんに、空き家を取り巻くビジネスの羅針盤になるような知識を紹介していただきます。読めば空き家問題、恐れるに足らずと思える連載です。
前回に引き続き、空き家ビジネスを行う上で、必要な業務について紹介します。（リビンマガジンBiz編集部）
前回記事：
空き家ビジネスの基本、空き家管理サービスの業務内容とは
（画像＝写真AC）
空き家管理サービスの料金例
〔A社の場合〕
・基本料金 5,000円（月1回）
・基本作業に含まれるもの…
外部、内部目視点検、敷地内ゴミ処理（一定の大きさまで）、通気・換気、通水、ポスト確認清掃、報告書送付
・オプション…
室内清掃、除草、剪定、室内ごみ処分、郵便物転送等
〔B社の場合〕
・基本料金 100円（月１回）
・基本作業に含まれるもの…外部目視点検、報告書メール送付
・その他はオプション
上記の空き家管理サービスの料金例です。作業回数を増やしたり、オプションを追加したりすることによりサービス料は増加します。またエリアによっても空き家管理サービスの料金は違いますので、上記を一例にして適正料金を設定してみてください。
空き家の所有者は、空き家の将来の利用法や個々の負担能力に応じて、①と②の料金例を上手に組み合わせ、最小限の負担で最大限の効果をあげることを目指すことになります。所有者の意向に応じて、プランを提案しましょう・
それでは空き家管理サービスを提供する側から見て、空き家管理の事業分野は広がっていくのでしょうか。
空き家管理サービスの委託状況については、国土交通省が平成26年空家実態調査の中で調査結果を公表しています。
管理委託の希望の有無
・適当な業者がいれば委託したい…5.2％
・既に委託している…3.6％
・委託するつもりはない…77.2％
・不明、無回答…14.0％
委託の意向がある人の割合は合計8.8％とまだ低い状況です。
その一方で、他のデータから今後の傾向を予測します。
所有者の年代別の管理委託の希望の有無
年代 委託の意向あり 委託の意向なし
・29歳以下 30.0％ 60.0％
・30～39歳 13.0％ 67.7％
・40～49歳 10.2％ 80.3％
・50～59歳 15.9％ 77.1％
・60～64歳 7.4％ 85.0％
・65～74歳 7.8％ 80.9％
・74歳以上 7.6％ 76.2％
60歳以上の年代では管理委託の意向割合が低いのに対し、60歳未満では高くなっています。
特に「29歳以下」と「50～59歳」の年代での高さが目立ちます。
若年層は、空き家管理サービスを時間コストに置き換えて合理的かつ効率的なシステムと捉えている傾向があると考えられますが、今後高齢者についても、自身の高齢化により管理作業が負担になってくると、管理サービスの活用も考えざるを得なくなるケースも増えていくでしょう。
現在は管理委託の意向が低いだけに、今後伸びしろも大きくなることが期待できます。
所有者の自宅等からの距離別の管理委託の希望の有無
自宅からの時間 委託の意向あり 委託の意向なし
・ほとんどかからない（隣接地等） 2.4％ 88.9％
・徒歩圏内 3.9％ 86.8％
・車や電車等で1時間以内 8.7％ 80.4％
・車や電車等で1時間超～3時間以内 17.5％ 70.0％
・車や電車等で3時間超～日帰り不可能 21.6％ 68.6％
当然ながら、自宅から離れた場所に空き家を所有する人が管理委託の意向が高くなっています。
近年は都市への人口集中により、自宅は都市圏にあり、実家は地方というケースが増えています。
それに伴い、管理を負担に感じる空き家オーナーも増えると思われます。
今後、管理サービスの需要も増加すると考えられます。
空き家管理サービスはビジネスになるのか？
それでは、今後空き家管理サービスはビジネスとして成り立っていくのでしょうか？
管理サービス自体は、１件当たりの契約単価も低く、業務内容も細かいため、不動産会社のメインの業務である仲介や賃貸管理と比較して効率的に稼げる仕事とは言えません。そのため、契約件数を増やすことや、業務効率を上げないと本来の業務の足を引っ張ることにもなり得ます。
それでもこの分野に参入してくる会社は後を絶たないのは、なぜでしょうか。
実は、現在管理サービスを行っている会社の多くが不動産会社、建設会社であるということがポイントです。
空き家オーナーは、空き家を保有してからしばらくはそのままにしています。
しかし、将来、空き家を売却したり活用したりする可能性が多分にあるのです。その時に、全く知らない会社に売却や活用を依頼するよりは、今まで管理を任せて既に信頼関係ができている会社に依頼する可能性は高いのではないでしょうか。
空き家オーナーにとっても、安心して相談できる相手がいるということはたいへん心強いことです。
そのための空き家オーナーとの絆づくりに空き家管理は大いに役立ちます。
不動産会社にとっては、仲介や賃貸管理につながり、建設会社にとっては、リフォームや建替えにつながります。
空き家管理は、所有者側にも、会社側にも大きなチャンスのきっかけになるのです。
