個人が不動産賃貸業を営む場合に、固定資産税の負担と並んで大きな金額を負担する可能性がある経費として「修繕費」があります。一括りに修繕費と言っても様々な内容があると思いますが、支払った修繕費をその支出した年に全額必要経費として計上しても税務上は問題が生じないのでしょうか。
修繕費は、通常の維持管理や修理のために支出され、必要経費になります。ただし、資産の使用可能期間を延長や、資産の価額を増加する部分の支出は「資本的支出」とされ、資産計上されることになります。なお、修繕費は「修繕作業が完了した日の属する年」の必要経費になるので、作業が終わっていない段階で必要経費に計上することはできません。
修繕積立金は必要経費？資産計上？
ところで、修繕費と似たような名目の支払いとして「修繕積立金」というものがあります。マンションの一室を賃貸していた場合に、将来の大規模修繕等の費用に充てるために管理組合に対して支払うものです。では、こちらは修繕費として必要経費に含めることができるのでしょうか、それとも資産計上でしょうか。
この修繕積立金の取扱いについては、国税庁から質疑応答事例として情報が公開されています。修繕費の原則的な考え方は、「修繕作業が完了した日の属する年の必要経費に計上」なので、この考え方に則り判定すると修繕積立金は資産計上になります。
しかし、修繕積立金はマンションの一室の所有者（区分所有者）となった時点で管理組合に対し支払い義務を負う性質の支出で、一度支払った修繕積立金は管理組合が解散しない限り区分所有者には返還しない旨の規定が置かれている場合が多いと思います。
これは、国土交通省が公表していますマンション標準管理規約（単棟型）でも同様の規定が置かれています。この点に配慮し、マンション標準管理規約に沿った適正な管理規約に従い、以下の事実関係の下で行われている場合には、修繕積立金を支払った年の必要経費として計上しても構わないとされています。
①区分所有者となった者は、管理組合に対して修繕積立金の支払義務を負うことになること。
②管理組合は、支払を受けた修繕積立金について、区分所有者への返還義務を有しないこと。
③修繕積立金は、将来の修繕等のためにのみ使用され、他へ流用されるものでないこと。
④修繕積立金の額は、長期修繕計画に基づき各区分所有者の共有持分に応じて、合理的な方法により算出されていること。
修繕積立金は、マンションの一室を所有している限り継続して支払うことになるものであることを考えると、これを必要経費に含めて確定申告するかどうかは、長い目で見たときには大きな税負担の差になる可能性があります。
普段はなかなか見る機会が少ないであろう管理規約ですが、ご存じなかった方は一度内容を確認してみるのも良いと思います。
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