こんにちは。税理士の花光慶尚です。今回は譲渡所得の申告を行う際に間違いやすいポイントをいくつか取り上げたいと思います。譲渡所得は、土地や建物を売った金額から取得費、譲渡費用を差し引いて計算します。ゆえに、取得費や譲渡費用に含まれるものを漏れなく計上することで税負担を減らすことができますが、本来は取得費や譲渡費用にならないものを含めて申告しますと、後日思わぬ税負担が生じる可能性もあります。したがって、「何が含まれ、何が含まれないか」知ることが大切になります。
取得費とは、売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や、購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費を加えた合計額をいい、建物の取得費は所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。この取得費には、購入時に納付した登録免許税や不動産取得税、印紙税などが含まれますが、業務の用に供される資産の場合には、これらの税金は取得費には含まれないこととされています。したがって、譲渡資産が、業務用資産か非業務用資産かで、これらの税金の取扱いが異なることになりますので、確認が必要となります。
また、相続により取得した不動産を譲渡した場合は、相続登記を行う際に登記費用を負担していると思います。この相続登記の登記費用については、事業所得等の必要経費に算入されたものを除き、取得費に算入することができます。但し、譲渡価額の5％を取得費とする概算取得費控除の特例を適用する場合には、相続登記の登記費用を重複して取得費に加えることはできませんので注意が必要です。
譲渡費用とは、土地や建物を売るために支出した費用をいい、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などが代表例になります。この譲渡費用には、売買契約締結後により有利な条件を提示する相手が現れたため、その契約を解除する際に支払った違約金も譲渡費用に含まれます。なお、契約時に買主から手付金を受領しており、契約解除時に違約金と手付金の返還を行う（いわゆる手付金倍返し)ことがありますが、仮に違約金と手付金の返還分が同一の領収証に記載されていても、譲渡費用になるのは違約金部分のみになりますので、こちらも注意が必要になります。
不動産の譲渡所得は、長年に渡って蓄積された含み益が売却により顕在化したものなので、必然的に所得金額、税額も大きくなりやすい傾向になります。良く分からない部分がある場合には、申告前に税理士に相談するようにしたほうが良いでしょう。
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