マンション、戸建にかかわらず、不動産物件を購入するときは、多くの人が住宅ローンを利用しているのではないでしょうか。
このとき、融資をした金融機関は、債務者がローン返済能力がなくなったときのために抵当権を設定しています。
これは、返済が滞ったときに、不動産を担保として、それを売却させて残額を回収するための措置となっています。
ここでは、その売却の二つの仕組み、任意売却と競売について見てみます。
任意売却とは
住宅ローンの返済が滞ったときに、金融機関と債務者本人が合意の元であれば、不動産を売却して、その売却金額で返済に充てることができます。これを任意売却と言います。
任意売却のメリットは、市場価格と近い金額で売却できることです。この後紹介する競売とは異なり、物件の情報も公開できて、内覧も可能となるなど、マイナス要素が少ないので通常の売り出し方が行えますし、不動産会社も通常通りの宣伝販売をすることができます。
また、場合によってはマンション管理費、共益費なども金融機関が認めてくれます。さらに引越しの時期や引越し費用も金融機関が考慮してくれる場合もあります。
競売とは
債務者が住宅ローンを支払えなくなったときに、該当物件を裁判所の指示のもとで、強制的に売却に至ることを競売と言います。
任意売却が金融機関と合意の上で売却し、その売却額で返済しようという債務者本人に返済の姿勢があるのに対して、競売の債務者は返済意思のない場合にとられる処置です。
また、競売においては、任意売却が市場価格に近い価格で売り出せるのとは違い、市場価格の50〜70％程度での売り出し価格になります。
これは、競売物件の情報が裁判所の公開した書類だけの情報に限られること、内覧ができないこと、権利関係が不透明になっていることなどがマイナス要素となっているので、このようなかなり低い価格設定で売りに出されるようになっています。
住宅ローンの支払いが滞ったときの対応としては、任意売却が推奨されています。ただ、支払い不能になるのは様々な事情が重なってなっているケースが多く、誰もが任意売却を選択しているわけではありません。
ただ、競売の開始前日までに申請すれば任意売却にすることが可能にするなど、極力任意売却を選択できるような工夫もされています。
