市街化調整区域の特徴とはどのようなものか
市街化調整区域とは、都道府県が定めている都市計画の区域で、市街化区域とは区別されているエリアのことです。主に市街化区域の周辺になります。市街化区域と市街化調整区域といった区域区分をすることを「線引きをする」ともいいます。この市街化調整区域とは、市街化を抑制し、秩序なく市街地を拡大させることのないよう区分されているのです。このような区域ですので、法律での制限も多くありますし、不動産価格に大きく影響します。
どのような制限があるのでしょうか
市街化調整区域には、建物に関する建築制限があります。建築などを行うためには行政による開発許可を得ていることが必要で、建て替えでも同じことが言えます。土地を売却する際にも、そこでの開発行為に許可を得られるかどうかが要になりますが、許可が必ず得られるかどうか分からないという面から市場価値が下がってしまうことになります。建蔽率や容積率の制限にとどまらず、建築物を改築して用途を変更することにも制限があり、市街化調整区域にある不動産は扱いに困るというのが正直なところでしょう。
住宅ローンの審査も通りにくい？
建築制限の多い市街化調整区域においては滞納があって差し押さえたとしても換価しにくいということなどから、金融機関はこの区域の不動産には非常に消極的です。これから家を建てるという人が、大丈夫と思っていても実際には審査に通らず、建築をあきらめざるを得なかったというようなことも起こりえます。審査を申し込んだ人の融資目的（今回の場合では家を建てること）が達成される見込みが十分ある場合でなければ金融機関は前向きに対応してくれません。このため、市街化調整区域に土地を買ってこれから建築を考えている人の場合、仮に住宅ローンの審査が通らなかった場合に売買契約を解除できるという、住宅ローン特約を盛り込んで契約することを忘れないようにしましょう。この特約が明記されていない場合は、大きな損失を被ることになる場合もあるので要注意です。
