相場よりも安く物件購入ができる
空き家の場合の相場が1500万くらいの戸建て住宅があるとします。この不動産に賃料10万円の賃貸がついている場合、年間の賃料は年間10×12=120万円となります。これが利回り10%を謳って売りに出されていたとすると、単純に言えば120÷0.10=1200万円が物件の価格となります。その差額は300万となり、相場1500万の物件に賃貸がついているということで相場が300万も落ちることになります。このような物件を購入して家賃を継続的に頂くか、退去があった場合などには賃料を値上げしたり、空き家として高い価格で売却するなどの選択をすることができるのです。
退去後に物件の価値が上昇する
“相場よりも安い賃料で賃貸しているということはよく聞かれる話です。そして、オーナーチェンジ物件は内装を見て購入するのが難しいため、現在の家賃がどれくらいかで内装の程度を想像しなければならない面があります。つまり、賃料が安すぎる場合は内装がきれいではないことを想定しがちですが、実際には安値に見合っていない程に内装状態が良いといった場合もあるのです。
また、内装が古く、そして順当に家賃も安いという場合の物件が利回り還元され売りに出ているときは、売値はかなり安くなっています。このような物件に対して不動産会社はあまり扱いをしたがりません。なぜなら不動産業は経費がかかるビジネスですので、仮に利回りが10%程度だとするとそれを運用して退去を待つという長期的なビジネスでは成り立ちません。しかし、個人で運用する分には利回り10％で十分な場合も多くあります。そして、退去を待ってから売却すれば価格は比較的向上します。意外と内装が古く家賃が低いオーナーチェンジ物件も狙い目かもしれないということです。”
保証の解除で価値を上げる
ワンルームが10室あるアパートの相場賃料が5万円だとします。このようなアパートを家賃保証会社が3万円で全10室を借りあげて入居者に5万円で賃貸しているとしましょう。利回りが10%だとすると、3万×10室×12ヵ月÷0.1%=3600万円になります。この3600万円が売り出し価格として、これを購入した場合、家賃保証会社の契約を解除できればそのままの賃料5万円が月々の収入になりますので、5万×10室×12ヵ月÷0.1%=6000万となります。これだけ金額に差が生じます。実際の家賃保証契約などを確認してみると良いでしょう。
