免責期間について
不動産運営しやすいサブリース。安定した家賃収入の他、管理を任せられるサブリースは非常に魅力です。しかし、その一方で注意したい点がいくつかあります。まず免責期間について説明します。契約内容によって違いはありますが、この免責期間とは借り上げたサブリース会社が一定期間家賃保証をしなくていいという期間のことをいいます。この期間中、物件所有者は無収入になるというのです。この期間は、例えば新築時の最初の何か月か、あるいは、退去後の何か月かといった具合に設定される場合が多く、サブリース会社の利益確保のための設定です。特に新築時にこのような設定がある場合は、最も家賃収入を得られるタイミングをオーナーが逸してしまうことになりますし、また退去後の場合は、空室でも家賃収入を得られるというオーナーの家賃保証が意味をなさないことになりますので、注意が必要です。このような免責期間の設定がある場合は、出来るだけ短くすることが望まれます。
家賃保証の更新
サブリースの特徴は、安定した家賃収入です。家賃保証は守られますが、その内容は将来まで続くものではないことを頭に入れておく必要があります。この内容は2年単位で契約更改されることが大半でしかも家賃については徐々に下げられていくものです。家賃保証があるのでは？思う方もいるでしょう。しかし、ここで決められている家賃保証とは、同じ金額を将来にわたって保障することまで規定されていません。つまり保証は続くが、その内容については見直しがされるということなんです。変化する社会情勢や相場の変化に対応できるようにするため、借地借家法でも賃料の減額請求が法律で認められており、違法なことではないのです。また、この賃料値下げを断るような場合は、契約解除にもつながってしまうこともあり、ほぼのまざるを得ないというのが現実です。長期間のサブリースを考えている場合は、このように年々家賃収入は減少していくことを想定し置かないと計画倒れになりますので注意が必要です。
