中古物件によくあるトラブル、瑕疵担保責任
中古物件の売買であるトラブルの一つに、瑕疵担保責任によるものがあります。これは、瑕疵担保責任を負わない特約をつけて売買契約を結び、その後引き渡しを完了。しかし、その後に買い主から修理費用の一部負担を請求された。などという場合です。このようなケースはどうなのでしょうか。この場合は、修繕した部分について売主が以前から直すべき場所を把握していて、売買時に買い主に説明をしていなかった場合は、例え瑕疵担保責任を負わないとしていてもその責任を免れることはできないのです。つまり、知っていたのに言わず、そして買い主が入居後に気づいて修理せざるを得なかったという場合は、その費用を払わなければならないということになります。逆に売り主が知らなかった場合については、この責任はないということになります。
売買契約後の解除についてのトラブル
“無事に中古物件の売買契約を交わし、引き渡しまで間もなくといったところで事件が発生。なんとタバコの不始末でボヤを出してしまい修理が必要に・・・。そのため買い主に引き渡し日の延長を申し出たところ、契約解除を求められた。というケースです。このような場合は、どうすればいいのでしょうか。基本的には、売買契約が締結された後は、引き渡し日まで売り主がその物件に対し適切な管理をすることになっています。まずは、これの義務がまっとうされていないという点が一つ。もう一つは、売り主は買い主に対して引き渡し期日を順守すべき立場にあり、これが履行されない場合は損害賠償をしなければなりません。
ということですので、今回のケースは、まず、売主は少なくとも壊れた部分を完全に修復して引き渡す義務が発生するということと、引き渡し期日の遅れという部分の損害賠償をしなければならなくなります。契約解除については、建物自体が契約の目的を達しえないものと判断された場合に有効になると考えられますので、これは、その壊れた程度により変わると考えられます。”
