借地権の土地を相続するケースは多いようです。
今回はＣさんが親から相続した借地権100坪の事例です。
この相続した土地１００坪の地代が年間７２万円です。
1００坪の敷地内に立っている親の自宅だった建物は老朽化していて1年以上空き家のままです。
Cさんは地主との関係は良好ですので、その土地にマンションを建てる計画をしました。
その土地は住居地区で建ぺい率６０％容積率２００％ですので述べ床面積２００坪の賃貸マンション建築が可能でした。
ところが、土地に建築確認申請上の重大な落とし穴がありました。
この土地は路地上の敷地延長形状の土地です。いわゆる不動産屋業界の隠語でもある旗竿敷地（はたざおしきち）ということです。
事前に調査をした結果、Cさんのこの土地は、接道距離が５ｍでしたのでマンション建築には市の条例に適合しなかったのです。
Ｃさんの市では５００㎡（１５０坪）以上のマンション建築には５．５ｍ以上の接道が必要であったのです。結果として５００㎡以上マンション建築不可となり床面積５００㎡（１５０坪）未満の賃貸マンション建築しかできず、さらに北側斜線の規制や日影規制と道路斜線の規制により３階の部分が有効にとれない建物となり土地活用としての収益性がよくないことが判明したのです。
たとえ収益性が悪くてもなんとか建替して収益物件として活用して家賃から時代を払っていきたいと考えていたＣさんですが、銀行まわりをはじめてすぐに知った驚愕の現実に直面しました。
長年お付き合いしていた銀行に相談したのですが、借地ということで渋い顔をされてしまったのです。
自宅の建て替えなら「地主の借地に関する承諾書」があれば融資はしますよという返事ですが、アパートローンはちょっと・・・・という返事でした。
地主さんとの関係は良好でしたのでこの銀行が求める「地主の借地に関する承諾書」は問題ないようでした。
いくつかの銀行と交渉した結果、Cさんは自己資金を建築資金の２割程度捻出すれば融資してもらえる金融機関から無事に借りることができました。。
しかし、なぜ、アパートローンはなかなか貸してもらえないのでしょうか・・・・（つづき）
