みなさんおはようございます。
前回はインカムゲインとキャピタルゲインの考え方について書かせていただきました。
売却の鉄則は、まずは出してみることです。
さて、今回は売却に当たってのポイントとして、利回りについて書かせていただきます。
利回りとは、簡単に言うと、その物件を持っていることによって得られる利益のことです。
つまり、インカムゲインです。
なぜインカムゲインの要素がキャピタルゲインのポイントになるかというと、物件を新たに買いたい人も利回りを求めているからです。
計算方法は一般的に二種類あります。
表面利回り:月々の家賃収入×12÷物件価格
実質利回り:（月々の家賃収入−月々の管理費・修繕積立金・その他町内会費等−固定資産税を月割にした金額）×12÷物件価格
このように計算するのが一般的です。
新たな買い手となる投資家は、たいてい、この利回りが何パーセント以上という条件でソートをかけて物件を探すことが多いです。
つまり、利回りが低い物件は、この検討のテーブルにすら乗ってこないことが多いのです。
利回りはたいてい立地が不利な場所の物件ほど高くなり、築年数が古い物件ほど高くなる傾向があります。
なぜならば立地が良く築年数が新しい物件のほうが買い手が多く、買い手が多ければ物件価格が上がるので、上記の計算式で分母が大きくなり、利回りは低くなるのです。
最近では特に都心部の利回り低下傾向が著しいですね。これは買い手が多いからです。何事も需要と供給の世界なので、需要と供給曲線から価格は成立するからです。
新たな投資家は、ローンで購入する場合は、実質利回りとローンの金利との差が真の利回りになります。これをイールドギャップといいます。
ちなみに実需物件といって、実際に居住する物件を探す場合は、必ずしも利回りの観点でソートされることは多くないです。
なぜなら実際に居住する物件では、まず空室でなければいけない、つまり月々の家賃収入額が相場でしかわからないからです。
