賃貸物件の家賃収入で不動産活用しようとしている時の注意点とは
土地は、ただ持っているだけで活用しなければ、単なる金食い虫にしかなりません。一番てっとり早く活用するのは、有料駐車場にすることだとも言われていますが、当然ながら、駐車してくれる車両が見込めなければ意味がありません。近くに賃貸物件がある場合、そこに居住する人達への貸し駐車場という手もありますが、条件がかなり整わなければ難しいものです。では、やはり賃貸物件を建てて家賃収入を目論んだ方が良いのでしょうか。
必ず回収できるから…と自己資金の投入を促してくる
恐らくほとんどの業者が、最初は自己資金を投入して賃貸物件を建てることを勧めてくるでしょう。ただ、建てた後に業者が一括して借り上げしてくれる場合もありますので、一概に全てが自己負担だとは言えません。しかし、たいていの場合は最初は自己投資が必要です。そして、キャッシュでそれを払えることが出来る人はほんの一握りでしょうから、住宅ローンなどの融資を組むことになるでしょう。住宅ローンを組む時に、一番注目したいのが金利です。5年、10年の固定金利もあれば、3年、5年の変動金利というのもあります。一般的には、固定金利よりも変動金利の方が、率が低いものです。ただ、だからといって飛びついてしまうと、3年後に金利を見直した時には固定金利よりも高くなっている…ということが往々にしてあります。そもそも、変動金利というのは3年で組んでいたとしても半年ごとなどに見直しがなされているものです。なので、いきなり3年後に跳ね上がった…と驚くことは恐らく、オーナーがきちんと情報収集をしていなかったせいでもあります。いずれにしても、金利に左右されることは確かです。ただ、賃貸物件の場合、それだけでは済みません。
賃貸物件の落とし穴
土地活用の為に賃貸物件を建てた場合、恐らく業者に頼めば向こう何十年かのシミュレーションを立ててくれることでしょう。ここで注目しておきたいのが、築年数が経過した時の家賃の値下げをきちんと考慮しているかどうか、です。当然ながら、賃貸物件は築年数に応じていたんできます。メンテナンスをしても、これはどうしようもありません。つまり、いつまで経っても新築の時の家賃設定は出来ないということになります。これを考慮して、シミュレーションがされているでしょうか。新築時の家賃を適用できるのは、せいぜい5年間程度だと思って、少しシビアにシミュレーションしておくことをお勧めします。また、居住者が退去した後には、壁紙の貼り替えや清掃などのクリーニング期間が必要です。その間の空室率が、きちんと計算されているでしょうか。これらの事は、最終的には自分に帰ってくるのですから、シビアにみておいた方が後々のためになります。
