様々な事情で、所有の不動産の売却をお考えの方はいらっしゃると思います。そうした方に注意していただきたいのが、売却で生じた譲渡益に対して課税されるということです。しかし、課税のポイントを知ることで、節税になる場合があります。
1.不動産売却に関係する税金
まず、所有期間によって、「譲渡益に対する適用税率が違う」ということ、そして、「特別控除があること」を知っておきましょう。
1-1.譲渡所得は所有期間で違う
売却によって譲渡益が生じる場合には支払いが必要です。譲渡益に対する税率は不動産の所有期間で違ってきます。
・売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下：短期譲渡所得の税率適用
・売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える：長期譲渡所得の税率適用
譲渡益に対する税金は所得税と住民税になり、所有期間が5年を超えている場合は所有期間が5年以下の場合と比べて約半分の税率になります。なお税率は常に見直しがありますので国税庁のホームページなどで確認しておくと良いでしょう。
1-2.譲渡所得とは
譲渡所得は不動産の売却価格ではありません。家の取得、譲渡にかかった費用を差し引いた金額になります。具体的には次の式で計算します。
・譲渡所得＝売却価格－（購入価格＋取得費用＋譲渡費用）
購入価格は家の建築部分と土地部分を購入した際の価格です。なお建築部分については経過年数によって価格を引き下げる減価償却という方法によって計算します。
1-3.特別控除を知っておく
税金の計算のもとになるのは、この「譲渡所得」から「特別控除」を差し引いた「課税譲渡所得」です。
・課税譲渡所得＝譲渡所得－特別控除
納税金額は次の式で計算します。
・納税金額＝課税譲渡所得×税率
2.優遇税制で節税を検討する
居住用の不動産の売却について、次のような優遇税制があります。
・住宅の譲渡に係る3,000万円控除
・居住用の不動産の買い替え特例
2-1.住宅の譲渡に係る3,000万円控除
マイホームを売ったとき、所有期間に関係なく譲渡所得から3,000万円を上限に控除が受けられる特例です。課税譲渡所得は譲渡所得から3,000万円を上限に、控除した金額になります。
2-2.居住用の不動産の買い替え特例
マイホームを売って新しい家に住み替えるとき、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べすることができる特例です。譲渡益が非課税になるというものではなく、住み替えた新しい家を将来時点で売却する際に譲渡益が生じた場合は、納税の必要が発生します。
3.賢く節税する為のポイント
ここまでの内容から、不動産売却で譲渡益が出た場合、節税するためのポイントとしておさえておけばいいでしょう。
・税率を低くする：所有期間が5年を超えるようにし、長期譲渡所得の税率適用が受けられるようにする
・特別控除を上手に利用する：大きな金額の特別控除が受けられるように、売却の仕方を工夫する
・譲渡所得を減らす：申告の際、取得費用として計上できる内容を増やす
・譲渡所得を減らす：申告の際、譲渡費用として計上できる内容を増やす
取得費用と譲渡費用は、計上すれば全て認められるというものではありませんが、「申告しない」より、「しておく」ほうがいいでしょう。税務署が費用として認めてくれれば、その分の税金は節税になります。
4.まとめ
不動産売却をする場合は、買い手が見つからなかったり、仲介手数料を払ったり、印紙税を納めたりと出費がかさみます。この出費をカバーするためにも、売却で譲渡益が生じた場合の税金はなるべく安くしたいものです。そのためには、税務に関する基礎的な知識を知っておくといいと思います。
