こんにちは！
不動産鑑定士、不動産投資コンサルタントの浅井佐知子です。
東京も桜の花が満開になりました。
この季節は、桜の花びらがひらひらと
落ちてくるのを手でつかむ、
というゲームを何年もやっています。
つかんだ花びらの数だけ、
良いことがある、というおまじないです（笑）
このおまじないは良く効くんです。
騙されたと思ってやってみてくださいね（笑）
お客様から質問を頂きました。
『築30年のマンションの購入を
考えていますが、こんな古い
マンションを買っても大丈夫ですか？
マンションが老朽化したら
どうなるのでしょうか？』
日本には築30年越えの
古いマンションが
たくさん存在しています。
今後、老朽化したマンションの
問題が日本中で発生すると
思います。
RC造は、理論的には
100年以上もつとされています。
でも、配管が古くなったり、
間取りや天井高が
時代に合わないため、
賃貸の場合は、40年程度で
建替えらるものが
ほとんどです。
特に配管を取り替える工事は、
大がかりで、騒音や振動もあり、
住みながらの工事は入居者に
負担をかけてしまいます。
また、分譲マンションの場合の
建て替えは、さらにハードルが高く
なります。
区分所有者の5分の4以上の
賛成がないと建て替えが出来ない
ことに加え、
新築の時から住んでいる方が、
マンションの築年数とともに
歳をとり、引っ越しも
なかなかできないという
現実があります。
では、古いマンションは
買わないほうが良いのでしょうか？
私はその建物の「管理（メンテナンス）
次第だと思っています。
「定期的な修繕と大規模修繕」
を行っている建物は、築年数が
経っていても古さを感じません。
100年以上持たせることも十分に
可能だと思います。
「マンションは管理を買え」
という言葉があります。
きちんと管理されているマンションを
買いなさいという意味です。
なので、「そのマンションがきちんと
管理されているかどうか」を
購入時にしっかりと調べる
必要があるのです。
きちんと管理されているマンションは、
古くても値崩れが起きにくく、
売却するときも売りやすいです。
一点気を付ける点は、
1981年以前のマンションは
出来るだけ避けたほうが良いということです。
1981年に耐震基準が大きく改正され、
「新耐震基準」となりました。
それ以前に建てられたマンションは、
大地震が来た時に不安だとして、
売りづらくなっています。
築30年程度のマンションは
メンテナンスがしっかりされていれば、
まだまだ持つので、購入しても
大丈夫ですが、
・現地でしっかりと建物を確認する
・過去の修繕履歴を見る
・次の大規模修繕のために修繕積立金が十分に積み立てられているか？
などのチェックは必ず行いましょう。
以上、老朽化したマンション
について書きました。
今後、老朽化したマンションを
スムーズに建替えるには
行政の力も必要だと思います。
老朽化したマンションの
対策には、
・住民の負担を極力少なくしての建て替え。
・大規模修繕の技術を磨いて、
マンションの寿命を延ばす。
のどちらかになると思います。
驚くほど技術の進歩が進んでいる今、
マンションの寿命も200年時代が来るかも
知れませんね。
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不動産鑑定士、不動産投資コンサルタント 浅井佐知子
