こんにちは！
不動産鑑定士、不動産投資コンサルタントの浅井佐知子です。
早いもので、もう3月も終わりに
近づいていますね。
今年は固定資産税の
評価替えの年に当たり、
不動産鑑定士は
実はとっても忙しいのです。
東京は鑑定士の数が多いので、
評価の数はそれほど
多くないですが、
地方は一人当たりの
ポイント数が多く、
この時期、病気になる鑑定士も
いると聞きます。
そんな固定資産税評価とも
関係があるのですが、
よく質問されるのが、
『近隣に暴力団事務所や
パチンコ店がある場合、
土地の価値は低くなるので、
相続税路線価や固定資産税
の評価は安くなりますか？』
というものです。
結論から言うと、
「暴力団事務所及びパチンコ店は、
路線価の評価時点で既に存在しており、
路線価には既に暴力団事務所やパチンコ店が
存在している事情を反映している。」
と言えます。
路線価とほぼ連動している
固定資産税の評価額も
同じことが言えます。
「個別の減価ではなく、
その地域全体の減価で、
既に地域に織り込み済みの
価格である」
ということです。
パチンコ店や暴力団事務所等が
なかった時の路線価と、
比べてみるともっとよく
分かると思います。
さらに、暴力団事務所に関しては、
「近くに暴力団事務所が入っているのを
知らされないまま契約しました。
契約をキャンセルし、
返金してもらえますか？」
という質問もありました。
この質問の方は、
結婚のために戸建住宅を
購入したのですが、
いざ引っ越してみると、
道を挟んだところに暴力団事務所が
あることを発見。
暴力団同士の闘争があるのではないかと
心配で夜も眠れなかったのだそうです。
この場合は、「瑕疵」（心理的瑕疵）
と認められた判例があります。
瑕疵と認められ、
買主が「善意無過失」のときは、
売主に対して損害賠償の請求ができ、
更に契約の目的が達成できない場合は
契約の解除もできます。
こういうトラブルに巻き込まれないよう、
指定暴力団であれば近くの交番で
教えてもらえるので、
現地を見に行った際には確認するのが
良いと思います。
ちなみに、結婚のために購入した
この男性は、無事に契約の解除が
できましたが、結婚は残念ながら、
破談になってしまいました！
事前の調査は大切ですね。
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不動産鑑定士、不動産投資コンサルタント 浅井佐知子
