こんにちは！
不動産鑑定士、不動産投資コンサルタントの浅井佐知子です。
皆様はこの3連休、どうお過ごしでしょうか？
私は遊びに行きたいのをぐっと我慢して、
溜まっている仕事をこの機会に、
一気に片付けたいと思います(笑）
この3連休の間、自宅や投資不動産を
見に行かれる方も多いと思います。
物件チェックのポイントは
やはり周辺環境でしょうか？
駅からの距離や
コンビニ、スーパーまでの距離。
そして近隣に何があるか？
特に近隣に何があるか？
というのが重要です。
価格にダイレクトに
関係してきますから。
例えば、隣に大きな墓地がある。
窓は墓地側で、
窓を開けると、一面お墓が・・・
そういうマンションや戸建てを
皆様は買いたいですか？
以前、投資物件を検討している
お客様に頼まれて、一緒に
物件を見に行ったことがあります。
場所は超都心のお洒落なお店が
建ち並ぶ一区画にありました。
駅からも近くて便利。
何といってもマンションが、
豪華で見栄えがするのです。
「こんなマンションに住みたい！」
とエントランスを入って、
コンシェルジュの女性に、
「こんにちは」
とあいさつされたときは思いました。
ところが・・・
部屋に入って窓を開けてみると、
あたり一面が墓地なのです。
しかもその日はあいにく、
しとしとと雨が降っていました。
墓地を見ながらベランダにたたずむと、
とっても寂しい気分になりました。
窓は北向きで、ひんやりと寒く、
見えるのはお墓・・・
こんな部屋に入居したい人が
いるのかしら？
ということで、
この物件を購入するのは、
やめました。
お墓は「嫌悪施設」とされ、
鑑定ではマイナス要因となります。
窓を開けた時に見えなければ、
マイナスも小さめですが、
このケースのように、
窓の外一面が墓地の場合は、
大きなマイナスとならざるを得ません。
嫌悪施設はお墓の他、
・ゴミ焼却炉
・高圧線
・火葬場
なども含まれます。
では、どの位減価されるのでしょうか？
上の例のようにベランダの向きと
嫌悪施設との位置関係にもよるので、
一概に言えませんが、
1割～2割程度ではないかと思います。
現地に行かれた時は、
隣に何があるのかを
しっかりと調査してくださいね。
そして、もし隣が嫌悪施設なら
相場よりも1割～2割程度は安い価格で
購入しましょう。
「○○の隣の土地」は、
「お墓の隣の土地」です。
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不動産鑑定士、不動産投資コンサルタント 浅井佐知子
