こんにちは！
不動産鑑定士、不動産投資コンサルタントの浅井佐知子です。
最近、ニュースで不動産にかかわる
話題が大きく出ていますね。
ひとつは、豊洲の土壌汚染問題。
そして、アスクル倉庫の火事。
どちらも不動産のリスクです。
不動産のリスクはいくつかありますが、
これが投資となると、さらに多くの
リスクがあります。
皆様は不動産投資のリスクに何があるか
知っていますか？
ざっとあげてみても、
・賃料下落リスク
・賃料滞納リスク
・空室リスク
・価格下落リスク
・金利上昇リスク
・自然災害リスク
・火災リスク
・賃借人の事故、自殺、孤独死リスク
・建物の瑕疵（シロアリなど）
・管理会社倒産のリスク
そのほか、最初に述べた、
土壌汚染をはじめ、
・アスベスト
・埋蔵文化財
など、土地や建物に関する
リスクがあります。
色々書きましたが、
結局は、
●賃料が入らなくなることと、
●お金が出ていくこと
がリスクなんです。
ローンを借りて運営している場合は、
最悪、ローンが払えず「破産」になってしまう
という恐れもあります。
以前相談に来られた方は、
関西方面に住んでいたのですが、
「投資をするなら1都3県」
と言うアドバイスを
不動産会社から受け、
神奈川にサブリース付きの
アパートを購入しました。
良くある話ですが、
最初の数年は順調で、
空室が出ても賃料は入ってきました。
ところが、4年たった時に、
「賃料を下げてもらいたい」
という要望が、サブリース会社からでました。
もともとそれほどニーズのある地域ではなく、
空室になるとなかなか入居者が
決まらなかったのです。
サブリース会社も赤字が続くと、
事業が成り立ちません。
最初の賃料設定も高すぎ
たのだと思います。
賃料を下げられたため、
収支は一気に悪くなりました。
一般管理に変えたくても、
神奈川に土地勘がなく、
管理会社も知らないので、
なかなか変えられません。
この例は、賃料が値下がりしたため、
ローンが払えなくなりそう、
というものです。
なぜこう言うことが起きるのだと思いますか？
それは、投資家さんが、
きちんと
・市場調査
・シミュレーション
をしなかったからです。
逆に言うと、これらを十分に実行して購入していたら、
まず失敗しなかったという例です。
不動産投資のリスクは、
実はどれも対処法があるものばかりなのです。
保険を活用するのもひとつです。
リスクが分からなければ、
対処法も分かりません。
だから、購入する前に、
しっかりとリスクを知って、
対処法を考えておく必要があるのです。
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不動産鑑定士、不動産投資コンサルタント 浅井佐知子
