こんにちは！
不動産鑑定士、不動産投資コンサルタントの浅井佐知子です。
今年も2月になりましたね。
今年は固定資産税の評価替えの年でもあり、実は不動産鑑定士はとっても忙しいのです。
そんな中ですが、相続税対策としての不動産の活用方法の相談も多く受けます。
相続税が上がったことで、都心にまとまった土地を持っている方は不安なのだと思います。
相続税対策としてよく活用されるのが、ローンを組んでアパートを建てることです。
でも、そこにはやはりリスクも生じます。
皆さんが良く心配されるのは、
「空室が続いてローンを支払えなくなったらどうしよう」
ということです。
先日も、
「＜賃貸住宅＞内閣府が「バブル」警鐘 相続税対策で着工急増」
という内容のニュースを読みました。
「国内の賃貸住宅の新規着工戸数が急増し、世帯数の増減などを加味した潜在需要を
２０１６年以降上回り、供給過剰となる可能性が高いことが、内閣府のリポートで分かった。
少子高齢化の進展で、着工戸数が潜在需要を上回り続ける可能性があるという。」
場所によってはすでに供給過剰となっています。
将来的には賃貸ニーズが縮小し、空室が埋まらない地域もたくさん出てくると思います。
そこで、注目されるのが、「サブリース」です。
先日相談された方も、新築アパートを「サブリースにするか、一般管理でお願いするか、迷っています。」
と悩まれていました。
サブリースにも一般管理にもそれぞれ欠点と長所がありますが、
要は、どのくらいアパート経営にかかわるかが問題となります。
★全く何もしたくない。
★空室で悩みたくない。
という方はサブリースが合っています。
一般管理の場合も、ほとんどは管理会社が行なってくれますが、
空室が発生した場合は、家賃が入ってこないため、精神的に「不安だ」という方もいます。
でもサブリースも、まったくリスクがないわけではありません。
・サブリース賃料の値下げ
・入れ替え時、一定期間賃料が入らない契約となっている場合あり
・工事費の負担
など、当初の予定よりも手取りが少ない場合があることを念頭に入れる必要があります。
また考え方によっては、「サブリース賃料まで下げれば、十分決まる。」とも言えます。
まずは、自分がどういう投資をしたいのかをじっくり考えてみてくださいね。
例え相続税対策でアパートを建てるとしても、「アパート経営」という事業なのですから、
肝を据えて取りかかる必要があるのです。
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不動産鑑定士、不動産投資コンサルタント 浅井佐知子
