こんにちは！
不動産鑑定士、不動産投資コンサルタントの浅井佐知子です。
今日はクリスマスイブですね。
皆様はどんな素敵なイベントがありますか？
私は・・・記事の最後に書きますね(笑）
皆様から質問を頂きました。
『親の代からの土地を所有しています。
土地の上に、アパートを5棟建てて、
賃貸経営していますが、
将来この地域が衰退したら、
賃貸事業が成り立たないのではないかと不安です。
浅井さんは、どう思われますか？』
■回答
同じ地域に、しかも同じ土地の上に
5棟も賃貸物件を所有しているのは、
確かに不安要素はあります。
ひとつは、質問にもある「地域の衰退」です。
地域というのは、将来にわたって、
繁栄し続けるかどうかは分からないからです。
今は賃貸ニーズがあったとしても、
例えば、
周りにライバル物件がたくさん建築され、
供給過剰になる。
新しい物件のほうが、
どうしても人気はあります。
そうなると賃料を下げたり、
客付けの業者さんに、ADと呼ばれる、
広告料を別途負担したり、
家具付きにするなどして、
付加価値をつけないと、
決まりづらくなってゆきます。
手取り収入は確実に減り、
賃貸経営が成り立たなくなる可能性もあります。
また、5棟それぞれが、単身者用の1K、
ファミリー向けの2DK、3DKなど
間取りが分散されていれば、
募集の範囲は広がりますが、
全て同じ間取りの2DKなどの場合は、
更に空室リスクが高くなります。
以上が、地域の衰退による賃貸経営が
成り立たなくなるリスクです。
そしてもう一つのリスクは、
「相続税」支払いに関するリスクです。
広大な敷地の上に、アパートが5棟。
この場合の土地の評価は、
面積が大きい分、高くなってしまいます。
ということは、相続税も高額になる可能性があります。
相続税対策には、このような大きな土地よりも
銀座のビルのように、小さな土地でも
上に建つ土地の方が向いています。
土地が小さいので、評価額も小さくなること。
路線価と実勢価格のかい離が大きく、
結果として相続税は少なくてすむのです。
小さな土地は毎年支払う固定資産税も、
大きな土地に比べると
少なくなります。
なので、質問者の方の解決策としては、
土地の一部を売却して、
もっと都心の商業地のビルを
購入するのが良いと思います。
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今年のクリスマスイブは、
どこにも出かけず、家で仕事をしています。
ちょっと寂しいですかね？笑
仕事がたくさん溜まっているので、
一気に片付ける良い機会なんです(笑）
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不動産鑑定士、不動産コンサルタント 浅井佐知子
