こんにちは。
不動産鑑定士、不動産投資コンサルタントの浅井佐知子です。
先日、金融庁が「金融レポート」
を公表しました。
「不動産向け貸出（アパートローンを含む）
を含めた与信の集中リスク」への懸念。
「不動産向け貸出の現状については、
1980 年代後半及び 2000 年代半ば頃の
拡大局面との比較において、
高い伸びとなっていないものの、
今後の動向について注視が必要である」
という内容でした。
「銀行が不動産投資向けの融資を
拡大しているため、
注意深く見守り、
行き過ぎた場合は、
何か事を起こす。」
ということなのだと思います。
また、最近色々な方から質問を受けます。
「今後、不動産が暴落したらどうなるの？」
という質問です。
アベノミクスから始まった、
・株高
・円安
・不動産（特に投資不動産）価格の上昇
は、今年に入って、
・株安
・円高
になりました。
今のところ好調なのは不動産のみですが、
実は、不動産は株や為替と比べると、
半年～1年くらい動きが遅いのです。
なぜなら、不動産は相対取引であり、
買いのお客様を見つけることから始まり、
不動産契約、融資づけなど、
とにかく時間がかかるのです。
ひとつの取引が終わるのに、
平気で3～4か月くらいかかってしまいます。
ということは、
今後不動産市場も下落基調に
転換する可能性があります。
現に建売住宅などは
「在庫が積み上がっている」
という話も聞きます。
ただし不動産の場合、
暴落の判断が難しいのは、
金融機関の融資姿勢と金利に
左右されることが多いのです。
上記のような
金融レポートは出ましたが、
金融機関はまだまだ
貸し出しに積極的です。
この風向きが変わると、
不動産市場は本格的に、
下落基調に転換します。
特に大きな影響が出るのが、
投資不動産です。
利回りが今年初めに比べて、
さらに下がっており、
また優良な不動産が減っています。
不動産投資市場は、
まだイケイケ模様ですが、
それも金融機関次第です。
では、現在の状況下で、
投資家はどんなことに
気を付ければいいのでしょうか？
一番は無理な融資を組まないことですが、
それと同時に、
中途半端な不動産を買わないことが大切です。
中途半端な不動産というのは、
・場所も
・利回りも
・築年数も
・地域も
・道路付も
「まあまあ」から「少し劣る」
不動産です。
このような中途半端な不動産を買って、
市場が下落傾向になり、低迷し始めると、
もともと賃料収益がそれほど出ていないので、
・空室が出てもリフォームするお金がない。
・フルローンで購入しているので、
抵当権がはずれず売却できない。
・もしくは売却しても借金が残る。
という状況になります。
逆に言うと、
・満室稼働でしっかりと利益が出る不動産
・資産価値が高い不動産
であれば、今後どんなに暴落が起きても
所有していれば利益が出るのですから、
売る必要がないのです。
暴落すると固定資産税が下がり、
更に収支が良くなるということです。
今、焦って変な不動産を買うと、
暴落が来た時に大変です。
じっくりと良い不動産を選びましょう。
「休むも相場」という格言が
不動産にもそのまま当てはまります。
逆に売却したい方は、
早めが良いかもしれません！
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
『良質な不動産情報とサービスで人を幸せに！』
不動産鑑定士、不動産投資コンサルタント 浅井佐知子
