皆様こんにちは。
最近の相談で多いのが、マンションにおいて借主側が契約書に書かれた用法を遵守しないで全く違う用法で利用するという相談です。
もちろんこのような場合に貸主側は用法を遵守しない借主に対して是正を求めるよう主張することはできるのですが、借主側も用法違反はしていないという反論をしてくることも予想できるので、貸主側としては証拠となるような画像や資料を揃えてから主張するのがベターです。そのためには玄関口やエレベーターにカメラを設置していたり、日頃の借主の使用態様を分かる範囲で記録したりメモしておいたりすることが重要となります。特に動画や写真に関しては、例えば明らかに住居に使用していないことや、例えば明らかに住居人以外が出入りしていることを証明するうえで重要な証拠になります。
昨今話題の民泊に関しても、民泊不許可物件で貸主側がこのような有力な証拠を収集できる場合はほぼ借主側が言い逃れをすることは難しくなってきますし、このような違反期間が長くなるほど賃貸人と賃借人の信頼関係が破壊されたという判断になり賃貸人が賃貸借契約を解除する事由として認められやすくなるので、賃貸人にとっては証拠収集をできるかどうかがカギとなってきます。
また、用法違反をしたことを理由に賃貸借契約を解除する場合には、解除された日から明け渡し完了の日までの賃料の倍額相当の損害金を支払うという内容の契約にしておけば、賃借人が本格的に用法違反か否かを争って賃借人の主張が認められない限りは、保証金から損害金相当額を控除できるので、賃貸人にとってやりやすい契約となります。
賃料未払いの場合もそうですが、最近の賃借人は訴訟提起前までは対立してくる人も多いようですが、訴訟が提起され裁判上、自分の主張が認められないとわかるとすぐに賃貸人の主張に応じる人も多いように見受けられるので、自分の主張に正当性があると考える場合は賃貸人はすぐに訴訟提起をしてもよいのかもしれません。
ご参考にしていただければ幸いです。
