今回は、物件情報を収集する【８つの具体的な方法】その4です。
７．時間貸し駐車場の管理会社
時間貸し駐車場は、土地の持ち主が売却や開発、あるいは相続の時期を待っている間に、暫定的に運用している場合が少なくありません。駐車場には必ず管理会社の看板が設置され、連絡先が掲載されています。その土地に興味があれば、連絡してみるのも一つの方策です。看板に書かれているのは管理会社の連絡先ですから、土地の情報を持っているわけではありません。しかし、担当部署を紹介してもらえることがあるのです。ただし、駐車場運営をしている会社は、土地が売却されると収入源が減ることになりますから、教えてくれないこともあります。その場合は、仲介会社やコンサルティング会社に調査を依頼すれば情報を調べてもらえるでしょう。また、法務局で土地の所有者を調べることも可能です。
８．長期的な空室が５割以上ある貸ビルの管理会社
景気やエリア、そしてビルオーナーの所有物件数などにもよりますが、大きな貸ビルのオーナーは、一般的に空室率と物件価値の関係について以下のように考えるようです。
●3%以下なら物件の価値は値上がり傾向にある（→保持）
●3～5%程度の空室率なら物件の価値は横ばい（→現状維持）
●8%以上なら物件の価値は値下がり傾向にある（→売却検討）
中型・小型の貸ビルの場合は、フロア数や部屋数が少ないのでこの数字は大きくなり、おおよそ次のようになります。
●10%以下なら物件の価値は値上がり傾向にある（→保持）
●10～30%程度の空室率なら物件の価値は横ばい（→現状維持）
●50%以上なら物件の価値は値下がり傾向にある（→売却検討）
時期にもよりますが、50%以上の空室率が1年以上になると、ビルの所有者は売れるうちに売っておこうと、売却の選択肢を検討し始めることもあります。「５割以上の長期的な空室がある」ということは、テナントが入らない何らかの理由があるわけですから、その点については十分な調査が必要となります。しかし、自社にとって魅力的な物件であるならば、こちらから先手を打ってアプローチすることで、思わぬ掘り出しもの物件に出会えることもあります。
参考文献
自社ビル取得＆運用マニュアル（すばる舎リンケージ）
株式会社ダク・エンタープライズ
株式会社首都圏ビルマネジメント
代表取締役 阿部龍治
