前面道路に問題あり!?3ケースをご紹介
「特別問題のなさそうな土地なのに、何故安く売られているの？もしかして掘り出し物の良い土地!?」と思ったときは、ぜひ前面道路に着目してください。もしかしたらその土地が安く売られている理由は前面道路にあるかもしれません。前面道路とは、敷地に2m以上接する建築基準法で認定された道路のことを指します。そもそも2m以上道路に設置していない土地には、建物を建築することができないのでご注意ください。
ケース1:前面道路が私道の場合
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多くの道路は公道ですが、なかには私道が混ざっています。前面道路が私道であった場合、まずは所有者を確認しましょう。所有者が分かったら前面道路として使用する旨、連絡するのが無難です。法整備がキチンと為されており、いくら所有者でも道路の使用を禁止する権限は無いのが一般的ですが、あくまで私道ですから「使われては困る！」と通行の制限をされたり、ライフラインを地下に通す際の工事を拒まれたりといったトラブルを招く恐れがあるのです。
できる限り早い段階で前面道路が私道か公道かを不動産業者に確認することをオススメします。
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ケース2:42条2項道路の場合
本来、敷地に接する道路が幅員4m未満の場合、その敷地に建築物を建てることはできません。しかし、敷地に接する道路について特定行政庁により建築基準法42条の2項道路に認定されていれば、道路幅員が4m未満でも敷地に建築物を建てても良いということになっています。ただ42条2項道路の場合、道路中心線から両側に2m後退した位置を道路境界線とみなし、敷地から見てその部分より内側にしか建築物を建築できないことになっています。つまり、元々敷地が狭い場合には大打撃を受けることに…。また、後退した部分は建築できないだけでなく、敷地面積にも参入されないということにも注意が必要です。
ケース3:掘り出し物のケースもある旗竿地
旗竿地とは、俯瞰して土地の形状を見たときに、隣接している道路が竿の部分・敷地が旗の部分というように、旗竿の形をしている土地を指します。接道長さや路地部分に細かな制約があったり、家と家との間に埋もれるように位置するため日当たりが悪い傾向にあるので注意が必要です。「狭い土地なら、建物を上に伸ばせば良いのでは？」となりがちですが、路地幅員4m以下の場合には3階以上の建物は建設不可なので対策にも限界があります。
消防車・救急車の入れない道は避けて！
あなたが物件・土地を売る立場になったときにも、「前面道路に問題あり」ということが不利に働く恐れがあります。買い手がつきにくくなったり、同じような規模の不動産に比べて価格が低くなったり…。また、前面道路が狭いと、大型車の購入は諦めざるを得ない場合がほとんどです。家の前の道路が狭いがために、乗りたい車に乗れないなんて悲しくありませんか？そうでなくとも消防車・救急車が入れない道路の奥に土地があると、いざという時に大変な事態を招きかねません。是非購入時は慎重に判断してくださいね。
